[부동산 기초] 부동산 계약할 때 꼭 체크해야 할 7가지

부동산 투자는 아무리 잘 준비했더라도 ‘계약 단계’에서 실수하면 그동안의 노력이 물거품이 될 수 있습니다. 특히 매매나 전월세 계약은 금액이 수천만 원에서 수억 원에 이르기 때문에, 작은 실수 하나가 금전적인 손실로 직결됩니다. 초보 투자자일수록 복잡한 용어나 절차 때문에 중개사에게 전적으로 의존하는 경우가 많은데, 바로 이런 점이 가장 위험한 요소입니다. 계약은 반드시 본인이 이해하고, 직접 하나하나 검토해야 안전합니다.

 

이번 포스팅에서는 부동산 계약 시 반드시 체크해야 할 7가지 핵심 포인트를 정리했으니, 계약시 금전적인 손실을 보지 않도록 반드시 숙지하고 가시길 당부드립니다.

 

 

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등기부등본은 반드시 직접 확인하세요

계약 전에 가장 먼저 확인해야 할 문서는 등기부등본입니다. 등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유자, 근저당권, 가압류, 전세권 등의 권리관계를 확인할 수 있습니다.

 

체크리스트

1. 명의자 - 소유자가 계약자와 동일 여부

2. 대출금 - 근저당권 설정 여부

3. 압류, 가압류 - 법적 분쟁 유무

4. 전세권, 임차권 - 목적물을 사용할 권리

 

👉 Tip

인터넷 등기소에서 누구나 발급 가능하며, 계약 직전 최신 날짜 기준 등본을 확인하는 것이 가장 안전합니다.

 

계약서에 '특약사항' 반드시 작성하세요

계약서의 일반 항목 외에, 실제 분쟁이 발생하는 대부분의 상황은 ‘특약사항’을 통해 사전에 예방할 수 있습니다.

 

꼭 넣어야 할 특약

1. 잔금일 이전까지 전입세대 전출 및 공실 인도 조건 (실거주시)

2. 수리 및 하자 처리 책임 (누가 언제까지 무엇을 고쳐야 하는지 명시)

3. 계약 해제 및 위약금 조건

4. 가전/가구 포함 여부 (오피스텔 등 임대시 중요)

 

⚠️ 주의

구두로 약속한 사항은 법적 효력이 없기 때문에, 모든 내용은 특약란에 명확히 기재해야 보호받을 수 있습니다.

 

중개업소 등록번호와 중개사 자격 확인

계약을 진행하는 중개업소가 정상 등록된 곳인지 확인하는 것도 매우 중요합니다. 무자격 중개나 브로커가 개입한 계약은 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다.

 

확인 방법

1. 부동산의 등록번호를 국토교통부 중개업소 조회 사이트에서 검색

2. 중개사 본인의 신분증 또는 자격증 확인 요청

 

👉 Tip

공인중개사 명함만 믿지 마세요. 등록번호화 실제 운영자 이름이 일치하는지 확인하는 습관을 들이세요.

 

 

계약금은 ‘명의자 계좌’로 이체해야 합니다

계약금을 지급할 때는 반드시 부동산 등기부상의 소유자 명의 계좌로 입금해야 합니다. 가장 흔한 사기 유형이 '대리인 계좌'를 이용한 돈만 받고 잠적하는 수법입니다.

 

이렇게 하세요

1. "소유주 명의 계좌로만 이체하겠습니다"라고 명확히 고지

2. 계좌 명의가 다를 경우, 반드시 공증된 위임장 또는 인감증명서 확인

 

잔금 전, 현장 점검은 필수입니다

잔금을 치르기 전에는 현장을 반드시 한 번 더 방문하여 상태를 확인해야 합니다. 계약 이후 세입자가 무단으로 시설물을 파손했거나, 가전제품이 사라지는 사례도 실제로 많습니다.

 

체크리스트

1. 에어컨, 보일러, 싱크대, 욕실 등 주요 시설물 작동 상태

2. 계약서에 명시된 집기류(가전, 가구) 존재 여부

3. 벽지/마루 파손 여부 및 누수 흔적

 

👉 Tip

이 확인은 중개사에게 맡기지 말고, 본인이 직접 가서 확인하는 것이 가장 안전합니다.

 

입주 전 확정일자 및 전입신고는 즉시!

임대차 계약을 했다면, 확정일자와 전입신고를 반드시 동시에 처리해야 보증금 보호를 받을 수 있습니다. 특히 보증금이 큰 경우, 이 절차를 빼먹으면 우선변제권이 사라져 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

 

이렇게 하세요

1. 계약 당일 또는 입주 즉시 가까운 주민센터 방문

2. 확정일자 받기 + 전입신고 동시에 처리 (서류는 계약서 원본 지참)

 

세금 문제도 미리 확인하세요

매매 계약 시에는 취득세, 이후 매각 시에는 양도소득세, 임대 중에는 임대소득세 등 다양한 세금이 발생합니다. 계약 전에 대략적인 세금 부담을 알고 있어야 갑작스러운 손해를 피할 수 있습니다.

 

간단히 확인하는 방법

1. 네이버 부동산 ‘취득세 계산기’, ‘양도세 시뮬레이터’ 활용

2. 또는 국세청 홈택스 상담센터 이용 (상담 무료)

 

👉 Tip

세무사 상담은 1회당 5만~10만 원 선이지만, 투자 규모가 크다면 100배 이상의 리스크를 줄일 수 있습니다.

 

 

🟩 마무리 요약

부동산 계약은 단순한 서류 절차가 아닙니다. 작은 부주의 하나가 수백만 원, 수천만 원의 손해로 이어질 수 있는 고위험 구간입니다.
계약서, 등기부등본, 중개사 자격, 특약사항, 계좌이체, 시설물 점검, 세금 확인 등은 반드시 본인이 직접 체크해야 합니다. 이 7가지 항목만 제대로 지켜도, 대부분의 부동산 계약 사고를 예방할 수 있습니다.

다음 8편에서는 ‘전세 끼고 집 사는 건 위험할까? 실전 시뮬레이션 해보기’를 주제로, 갭 투자 상황을 실제 수치로 분석해 리스크를 어떻게 관리할 수 있을지 살펴보겠습니다.