25년 5월 첫째 주, 서울 아파트 시세 동향입니다.
(5월 2일자 KB부동산 주간보도자료 참고)
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매매가 주간 변동률 (전국)
전국에서 서울시와 세종시만 상승하고 있습니다. 똘똘한 한채로의 서울 쏠림 현상은 여전히 지속되고 있고, 수도 이전 이슈로 지방에서는 유일하게 세종시도 상승중입니다. 하지만 차기 정부의 부동산 정책과 수도 이전이라는 변수가 남아 있기에 조심스럽게 관망하는 투자자들이 대부분인 시장입니다.
전세가 주간 변동률 (전국)
하락세였던 전국의 전세가가 공급 물량이 점점 소진되면서 하락세를 멈추고 있습니다. 2025년 부터 향후 3-4년 동안은 전국의 공급 물량이 수요에 미치지 못하고 있기 때문에 전세가는 점점 상승할 예정입니다. 향후 발생될 전세 대란을 막기 위해 차기 정부에서는 부동산 정책에 신경을 많이 써야할 것으로 보입니다. 현재 전세 매물이 일찌감치 소진된 울산에서부터 전세가 상승이 시작되고 있습니다.
전세가율 현황 (전국)
올해 초 매매가 상승이 있었던 서울시와 세종시의 전세가율이 50% 아래로 떨어졌습니다. 두 지역을 제외한 나머지 지역은 60~80%의 적정 전세가율을 유지하고 있습니다. 아파트 외 주택, 오피스텔 등이 모두 포함된 전세가율이긴 하지만 전세가의 상승이 동반되지 않은 매매가 혼자만의 상승이었기에 현 시점에서의 추가적인 상승은 어려워 보입니다. 매매가를 예측하기는 어렵지만, 향후 높은 확률로 전세가 상승이 이루어질 것을 감안하면, 2-3년 안에 전세가 상승을 동반한 본격 상승장이 시작되지 않을까 조심스럽게 예측해 봅니다.
매매가 주간 변동률 (서울)
토허제 재지정으로 거래가 주춤한 상황임에도 불구하고 강남3구의 매매가는 여전히 상승중입니다. 또한 강남3구를 중심으로한 상승 분위기는 인근 선호 지역으로 퍼져나가고 있는 모습입니다. 토허제 재지정 및 6월 대선으로 인해 매수 관망세가 유지되고 있는 상황이라 매매가의 움직임이 어디까지 퍼져나갈지 혹은 정체될지 지켜봐야겠습니다.
전세가 주간 변동률 (서울)
일부 지역에서 전세가 변동률이 감소이긴 하지만, 서울 전체로 봤을 때 증가세가 지속되고 있습니다. 지난 23년 8월 이후로 약 21개월 동안 꾸준히 상승세가 유지되고 있는 상황입니다. 전주 대비 변동률이 감소한 금천구, 성북구도 감소 변동률이 점점 줄어들고 있는 추세라 조만간 증가로 바뀌지 않을까 예측해 봅니다.
토허제 재지정으로 강남3구 및 용산구의 갭투자가 어려워져 전세 매물 감소 및 전세가 상승을 예상하였으나, 오히려 전세가 변동률은 감소하였습니다. 특히 송파구의 경우는 2주 연속 하락세로 전환한 모습입니다.
아파트 랜드마크 시세 (25평형)
서울시 구별 랜드마크 단지들에 대한 시세입니다 (단지의 매매가 / 전세가 / 투자금 표기). 각 지역의 랜드마크 시세를 알고 있어야 개별 단지들에 대한 적정 시세까지도 예측해볼 수 있습니다. 잠실주공 5단지와 같이 재건축이 진행중인 단지들은 아직 시세 형성이 명확하지 않기에 랜드마트 단지 선정에서는 제외하였습니다.
랜드마크 시세(25평형)로 예상한 투자금
1. 강남/서초/송파 : 15억 이상
2. 용산/성동/마포/광진/강동 : 9~13억
3. 양천/동작/영등포/종로/중구 : 7~9억
4. 동대문/서대문/강서/관악 : 6~8억
5. 노원/중랑/도봉/강북/금천/구로 : 3~5억
아파트 랜드마크 시세 (34평형)
랜드마크 시세(34평형)로 예상한 투자금
1. 강남/서초/송파 : 18억 이상
2. 용산/성동/마포/광진/강동 : 11~15억
3. 양천/동작/영등포/종로/중구 : 9~13억
4. 동대문/서대문/강서/관악 : 7~9억
5. 노원/중랑/도봉/강북/금천/구로 : 3~7억