아파트 공시가격과 실제 시세 차이가 발생하는 이유

아파트를 소유하고 있거나 매매를 고려하는 사람이라면 반드시 알아야 하는 것이 바로 공시가격과 실제 시세의 차이입니다. 2025년에도 여전히 두 가격 간에는 큰 차이가 존재하고 있으며, 이 차이가 세금, 건강보험료, 금융 대출 심사 등에 직접적인 영향을 주고 있습니다.

 

 

많은 분들이 “왜 내 아파트 시세는 10억인데 공시가격은 7억밖에 안 되지?”라는 의문을 가집니다. 이번 글에서는 공시가격과 시세의 차이가 발생하는 이유, 그리고 그 차이를 이해했을 때 얻게 되는 실질적 이점에 대해 상세히 다뤄보겠습니다.

 

 

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아파트 공시가격과 시세 차이

 

 

공시가격과 시세의 기본 개념 차이

• 공시가격: 국토교통부가 매년 산정하는 ‘기준 가격’. 세금·보험료 산정 등 공적 목적에 사용됨.
• 실제 시세: 부동산 시장에서 매수자와 매도자가 합의한 '거래 가격'. 지역별, 시점별 변동이 큼.

즉, 공시가격은 행정 목적, 시세는 시장 논리에 따라 결정된다는 점이 핵심입니다.

 

 

왜 두 가격이 다른가?

공시가격이 시세보다 낮거나 다른 이유는 다음과 같습니다.

 

1. 정책적 안정성 확보

• 세금 부담을 갑작스럽게 올리지 않기 위해 정부가 시세보다 낮게 책정하는 경우가 많습니다.

2. 산정 기준 시점 차이

• 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 산정되기 때문에, 실제 발표 시점(3~4월)에는 시세와 차이가 발생할 수 있습니다.

3. 지역별 균형 고려

• 특정 지역의 급등 현상이 전체 공시가격에 그대로 반영되면 조세 형평성이 깨지므로, 일부 완화된 수치로 산정됩니다.

여러분도 내 아파트 공시가격이 실제보다 낮게 산정된 이유를 정책적, 시점적 요소에서 이해하면 혼란이 줄어듭니다.

 

 

 

공시가와 시세 차이로 인한 영향

1. 세금

• 공시가격이 낮으면 재산세·종합부동산세 부담도 줄어듭니다.
• 반대로 공시가격 현실화 정책이 강화되면 세부담이 커질 수 있습니다.

2. 건강보험료

• 지역가입자의 경우, 공시가격이 오르면 보험료가 상승합니다.

3. 대출 및 복지 혜택

• 보금자리론, 청년·신혼부부 주거지원 상품 등은 공시가격 기준으로 심사됩니다.
• 기초연금 등 일부 복지 서비스도 공시가격에 따라 자격이 달라질 수 있습니다.

즉, 공시가격이 낮을수록 세금 부담은 유리, 하지만 복지나 금융 혜택은 불리할 수 있다는 점을 꼭 기억하세요.

 

 

2025년 현실화율 현황

• 2025년 기준 공동주택 공시가격 현실화율은 약 69~70% 수준으로 발표되었습니다.
• 이는 시세의 100%를 반영하지 않고, 정책적 안정성을 고려한 수치라는 의미입니다.
• 정부는 단기간에 100% 현실화를 목표로 하지 않고, 점진적 조정 방식을 유지하고 있습니다.

내 집의 시세가 10억 원이라면, 공시가격은 약 7억 원 전후로 책정되는 것이 일반적입니다.

 

 

 

오늘의 ACTION LIST

• 내 아파트의 공시가격과 시세 비교하기: 지금 바로 부동산 앱에서 시세를 확인한 뒤, 공시가격 알리미에서 기준 가격을 조회해 보세요.
• 세금 계산 미리 준비하기: 시세와 공시가격 차이를 기준으로, 재산세와 종부세 예상액을 미리 시뮬레이션해 두면 좋습니다.
• 혜택 점검하기: 대출이나 복지 혜택을 준비한다면, 반드시 공시가격 기준 조건을 확인하세요.

지금 바로 ‘부동산 공시가격 알리미’와 네이버 부동산 앱을 함께 열어 두고, 내 집의 시세와 공시가격을 직접 비교해 보세요. 생각보다 큰 차이를 발견할 수 있습니다.

 

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마무리

공시가격과 실제 시세는 동일한 개념이 아니며, 각각의 목적과 계산 방식이 다르기 때문에 차이가 존재합니다. 이 차이를 제대로 이해하는 것이 세금, 대출, 복지 혜택을 합리적으로 준비하는 첫걸음입니다.