전세 에스크로 제도, 시장을 살리려면 이렇게 바꿔야 한다

2025년, 정부가 검토 중인 전세 에스크로 제도는 세입자 보호라는 취지에서 출발했지만, 실질적으로는 임대인과 세입자 모두에게 부담을 줄 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.

 

 

앞선 글에서 살펴본 것처럼, 제도가 그대로 시행된다면 전세 축소·월세 확대·시장 불안정 등 부작용이 현실화될 가능성이 큽니다. 그렇다고 해서 아무 제도도 만들지 않는다면, 매년 반복되는 전세 사기 피해를 막을 방법이 없다는 점에서 정부도 난감한 상황에 놓여 있습니다.

 

그렇다면 해답은 무엇일까요? 이번 포스팅에서는 전세 에스크로 제도의 부작용을 줄이면서도 실질적인 보호 효과를 낼 수 있는 대안과 정책적 보완책을 제시해보겠습니다. "어떤 제도가 진짜 시장을 살리는 길일까?"는 함께 고민해 보시죠!

 

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전세 에스크로 제도의 보완책

1. 단계적 도입과 시범 운영

전면 도입보다는 고위험 지역·유형을 중심으로 시범 운영하는 것이 필요합니다. 예를 들어, 다세대·빌라 밀집 지역이나 전세 사기 피해 사례가 집중된 지역부터 적용해 효과를 검증하고, 점차 전국으로 확대하는 방식이 더 현실적입니다.

 

“모든 시장을 한 번에 바꾸려 하면 부작용이 더 커질 수 있다”는 점을 명심해야 합니다.

 

 

2. 수수료 부담 완화 장치 마련

에스크로 계좌 운영에 따른 수수료를 금융기관이나 정부가 일정 부분 지원해야 합니다. 특히 청년·신혼부부 등 주거 취약계층에게는 전액 지원 또는 세액 공제와 같은 방식이 필요합니다. 그래야 제도의 취지인 ‘세입자 보호’가 실제로 작동합니다.

 

3. 임대인 유동성 보완 정책

임대인의 유동성 부족을 막기 위해, 보증금 일부 선지급 제도나 저리 대출 연계 방안이 필요합니다. 예를 들어, 에스크로 계좌에 보관된 금액을 담보로 대출을 활용할 수 있게 하면 임대인의 부담이 줄어들고 시장 충격도 완화됩니다.

 

4. 디지털 기반 시스템 구축

행정 절차가 지연되면 제도의 신뢰성이 떨어집니다. 따라서 블록체인 기반의 계약-검증-이체 자동화 시스템을 도입해 처리 시간을 최소화해야 합니다. 이를 통해 계약 과정에서 불확실성과 지연 문제를 줄일 수 있습니다.

 

“안전하면서도 빠른 제도”여야만 시장이 받아들일 수 있습니다.

 

해외 사례에서 얻을 교훈

• 미국·캐나다 : 부동산 거래 시 에스크로가 일반적이지만, 명확한 수수료 구조와 전문 에스크로 회사 운영으로 효율성을 확보.
• 일본 : 임차인 보호보다는 임대인 신용도 검증 시스템 강화 → 사기 예방 효과 달성.

한국은 이 두 가지 방식을 절충해, 투명한 비용 구조 + 임대인 검증 강화를 동시에 적용할 필요가 있습니다.

 

한국형 대안 제언

1. 보증보험 + 에스크로 병행 : 보증보험 의무화와 에스크로 선택제를 병행해 시장 상황에 맞는 유연한 선택지를 제공.
2. 공공 전세 플랫폼 구축 : 국토부·금융위가 공동으로 운영하는 디지털 플랫폼에서 계약부터 자금 이체까지 원스톱 관리.
3. 취약계층 집중 보호 : 전세 사기 피해 가능성이 높은 계층을 선별 지원해 실효성을 높임.

 

포스팅을 마치며...

전세 에스크로 제도는 단순한 ‘보호 장치’가 아니라, 한국 부동산 시장의 근본 구조를 흔들 수 있는 정책 변수입니다. 따라서 전면 도입이 아니라, 단계적 적용과 다양한 보완책을 병행해야만 시장 충격을 최소화할 수 있습니다.

 

“제도를 어떻게 설계하느냐”에 따라, 이 제도는 독이 될 수도 있고 약이 될 수도 있습니다. 앞으로 전세 계약을 계획하고 있다면, 정부 발표를 꼼꼼히 살펴보고 변화를 미리 대비하시기 바랍니다.