전세 에스크로 제도, 부동산 시장 붕괴 신호탄인가?

2025년 현재, 정부가 추진 중인 전세 에스크로 제도는 ‘세입자 보호’라는 대의명분을 앞세우고 있습니다. 하지만 제도가 실제로 시행될 경우, 한국 부동산 시장은 단순한 제도적 변화가 아니라 구조적 충격에 직면할 수 있습니다.

 

 

한국의 주거 시장은 전세·월세·매매가 긴밀하게 연결되어 있으며, 그 균형이 조금만 흔들려도 가격 급등락과 거래 절벽이 동시에 나타날 수 있습니다. 전세 에스크로 제도는 단순히 ‘사기 예방’이 아니라, 장기적으로는 전세 제도의 붕괴와 시장 양극화 심화라는 결과를 불러올 수 있습니다.

 

이번 글에서는 제도의 도입이 부동산 시장 전체에 어떤 심각한 파급력을 가져올지 구체적으로 살펴보겠습니다. “내 집 마련”을 꿈꾸는 분이라면, 이 글이 특히 중요합니다.

 

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부동산 시장에 미칠 장기적 충격

1. 전세 제도의 붕괴 가능성

전세 제도는 한국 부동산 시장만의 독특한 구조입니다. 하지만 에스크로 제도가 도입되면 임대인의 전세 선호가 줄어들고, 시장은 점차 월세 중심으로 재편될 수 있습니다.

 

이는 세입자의 부담 증가뿐만 아니라, 전세를 기반으로 형성되던 주택 금융 구조까지 흔들 수 있습니다. 전세가 줄어든다는 건 단순한 제도의 변화가 아니라, 한국 주거 시스템 자체가 바뀐다는 의미입니다.

 

 

2. 투자 수요 급감

전세 보증금은 임대인에게 사실상 ‘무이자 대출’ 역할을 해왔습니다. 그러나 에스크로 도입으로 유동성이 제한되면, 다주택자의 투자 수요가 줄고 신규 공급도 위축됩니다. 이 과정에서 주택 거래량 감소 → 시장 침체라는 악순환이 발생할 수 있습니다.

 

투자 수요가 줄면 집값이 안정될까요? 아니면 공급 부족으로 다시 급등할까요? 불확실성이 커지는 것이 문제입니다.

 

3. 매매·전세 시장 동반 불안정

전세 제도가 약화되면 매매 시장에도 직접적인 충격이 발생합니다. 전세가율이 낮아지면 매매 가격을 지탱해 주던 ‘완충 장치’가 사라져 집값 하락 압력이 커질 수 있습니다.

 

동시에, 세입자가 매매로 몰리면 단기간에 가격이 반등할 수도 있어, 시장의 가격 변동성이 극단적으로 확대될 수 있습니다.

 

4. 서민 주거 불안 심화

제도의 본래 취지는 세입자를 보호하는 것이지만, 결과적으로 월세 비중 확대 + 전세 선택지 축소 + 매매 가격 불안정이라는 3중고가 발생할 가능성이 높습니다.

 

이는 서민과 청년층의 주거 불안을 오히려 심화시키는 결과로 이어질 수 있습니다. 결국 보호하려던 대상이 가장 큰 피해자가 될 수 있다는 점이 가장 큰 아이러니입니다.

 

 

정책적 딜레마

정부 입장에서는 전세 사기를 막기 위한 제도적 장치가 필요하지만, 시장 충격을 최소화할 방법이 부족합니다. 단순히 제도를 도입하는 것이 능사가 아니라, 시장 구조에 맞는 보완책이 반드시 병행되어야 합니다.

 

그렇지 않다면 전세 에스크로 제도는 “약이 아닌 독”이 될 수 있습니다.

 

다음 글 예고 (4편 주제)

다음 편에서는 전세 에스크로 제도의 대안과 정책적 보완책을 다루겠습니다.

• 임차인을 보호하면서도 시장 충격을 최소화하는 방법
• 해외 사례 비교
• 한국형 안전 장치 설계 방안

“제도 자체를 막을 수 없다면, 어떻게 보완해야 할까?” 궁금하시다면 4편을 꼭 확인하세요.