전세 에스크로 제도, 도입되면 전세 시장 무너질까?

2025년 현재, 국토교통부와 금융당국은 전세 사기 방지 대책의 일환으로 ‘전세 에스크로 제도’ 도입을 적극 검토하고 있습니다. 이 제도는 임차인이 임대인에게 전세 보증금을 직접 지급하지 않고, 제3자인 금융기관의 에스크로 계좌에 예치한 뒤 안전하게 거래를 보장하는 방식입니다.

 

표면적으로는 ‘세입자 보호’를 강화한다는 긍정적 취지를 담고 있지만, 제도의 도입 과정에서 나타날 수 있는 시장 왜곡과 임대인·임차인 모두의 부담 증가가 우려됩니다.

 

 

전세 제도가 가진 특수성과 한국 부동산 시장의 민감한 흐름을 고려할 때, 단순히 안전 장치로만 이해하기에는 위험 요소가 적지 않습니다. 이번 글에서는 전세 에스크로 제도가 실제 도입될 경우, 어떤 부정적 파급력이 예상되는지 심층적으로 살펴보겠습니다.

 

지금 읽으시는 분들도 “과연 내 전세 계약은 안전할까?”라는 의문이 든다면, 끝까지 집중해 주세요.

 

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전세 에스크로 제도란?

• 에스크로(ESCROW) : 거래 당사자 간 신뢰를 보장하기 위해 제3자가 자금을 보관하고 조건 충족 시 지급하는 제도.
• 전세 적용 방식 : 세입자가 임대인에게 바로 보증금을 주지 않고, 금융기관 계좌에 보관 → 계약 조건이 확인되면 임대인에게 전달.
• 정부 취지 : 전세 사기 예방, 임차인 권리 강화, 투명한 거래 확보.

표면적으로는 ‘안전 장치’처럼 보이지만, 실제 부동산 시장의 구조적 특성상 여러 문제를 일으킬 가능성이 큽니다.

 

 

예상되는 부정적인 영향

1. 전세 계약 절차 지연과 행정 비용 증가

에스크로 제도는 계약-자금 이체-확인 절차가 복잡합니다. 단순히 집주인과 세입자가 계약서 쓰고 돈을 주고받던 기존 구조보다, 금융기관의 중재 과정이 추가되기 때문에 거래 속도가 늦어질 수 있습니다.

 

특히 이사 시점이 겹치거나 대출 실행일이 제한적인 경우, 이사 지연 → 생활 불편이 발생할 수 있습니다. “계약 하나에도 이렇게 시간이 늘어난다면, 과연 임대인과 세입자가 모두 동의할까요?”

 

2. 임대인의 유동성 악화

임대인은 전세 보증금을 활용해 다른 주택 대출을 상환하거나 투자에 사용하는 경우가 많습니다. 하지만 에스크로 제도에서는 자금이 즉시 손에 들어오지 않고 일정 검증 과정을 거쳐야 하므로 유동성 부족이 발생합니다.

 

이는 다주택자의 매도 압력으로 이어질 수 있고, 시장에 급격한 매물 증가를 유도할 가능성이 있습니다. 부동산 시장의 불안정은 곧 세입자의 불안으로 이어집니다.

 

 

다음 글 예고 (2편 주제)

다음 편에서는 전세 에스크로 제도로 인해 임차인에게 발생할 수 있는 역설적 피해와, 부동산 시장 전반에 나타날 수 있는 가격 변동 리스크를 다루겠습니다.

 

“전세 사기 방지”라는 명목이 오히려 임차인의 선택지를 줄이고 비용 부담을 키운다면 어떨까요? 2편에서 구체적으로 파헤쳐 드리겠습니다.