송도 한내들 센트럴리버 - 분양가·실부담·주변 단지 시세 비교 분석

송도 한내들 센트럴리버, 84㎡ 기준 8억 중후반 분양가… 과연 비싼 걸까요, 적정한 걸까요?

 

이번 시리즈 3편에서는 타입별 분양가, 실제 들어가는 돈, 그리고 주변 송도 아파트 실거래가와 비교해 합리적인 수준인지 하나씩 차근차근 살펴보겠습니다. 글을 끝까지 읽고 청약 도전에 대한 판단을 내려보시기 바랍니다.

 

[목차여기]

 

 

 

타입별 분양가 정보

송도 한내들 센트럴리버의 84㎡ 타입 분양가는 대략 8.3억 원대 ~ 8.9억 원대 구간에 형성되어 있습니다. 저층부터 고층까지의 분양가를 고려한 타입별 대표 분양가는 다음과 같이 정리됩니다.

타입	세대수	분양가 (원)	비고
84A	240세대	8.4 ~ 8.9억	가장 일반적인 기준형
84B	41세대	8.6 ~ 8.8억	소수 타입
84C	162세대	8.2 ~ 8.9억	중간 수요층
84D	54세대	8.1 ~ 8.7억	공급 적은 특화형
84P	4세대	12.0 ~ 12.5억	펜트하우스급 희소 타입

 

핵심 요약

송도 한내들 센트럴리버 84㎡는 '8억 초중반~후반 + 워터프런트·11공구 프리미엄'이라고 이해하시면 됩니다.

 

 

 

계약금·중도금·잔금 예시

입주자 모집공고 자료를 보면, 자금 구조는 다음과 같은 형태로 안내됩니다.

• 계약금: 분양가의 5%
• 중도금: 60% (대출 활용 가능, 이자 후불제 예정)
• 잔금: 35%

예시) 84A 타입, 분양가 8억 7,500만 원 가정

설명을 쉽게 하기 위해, 84A 분양가를 8.75억 원으로 가정해 보겠습니다.

• 총 분양가: 8.75억 원
• 계약금 (5%): 4375만 원
• 중도금 (60%): 5억 2500만 원
• 잔금 (35%): 3억 625만 원

이해하기 쉽게 다시 한번 정리하면,

• 청약 당첨 후 바로 필요한 현금: 계약금 약 4천만 원대 중반
• 입주 직전까지 준비해야 하는 현금: 개인 대출·소득 상황에 따라 다르지만, 중도금 중 자기 부담분 + 잔금 일부 포함해 보수적으로 2억 후반~3억대 이상은 준비하는 그림으로 보는 것이 안전합니다.

 

 

정확한 금액은, 실제 당첨 호수의 분양가, 중도금 대출 가능 금액(LTV·DSR), 기타 비용(옵션, 발코니 확장, 취득세 등)에 따라 달라집니다.

 

 

대출·규제·청약 관점의 특징

송도 한내들 센트럴리버의 규제·대출 환경은 다음과 같습니다.

• 지역: 인천 연수구 송도동: 비규제지역
• 전매제한: 당첨자 발표일로부터 6개월
• 거주의무: 없음
• 재당첨제한: 사실상 느슨한 편
• LTV(주택담보대출비율): 최대 70% 수준 (정책·개인 조건에 따라 차이)
• 중도금: 이자 후불제 예정

초보자 입장에서 중요한 포인트

1. 비규제지역이라 투기과열지구보다 대출 여유가 더 크고, 거주의무가 없다는 점이 투자 관점에서도 유리하게 작용합니다.
2. LTV 70% 가정 시, 8.75억 기준 약 6.1억 정도까지 대출이 가능할 수 있고 나머지를 자기 자본으로 준비해야 합니다 (다만 실제 한도는 개인 소득·DSR 등으로 달라짐).
3. 주담대 금리 4.0%, 30년 상환 기준으로 월 상환액은 약 250만 원 수준으로 예상됩니다. 월 상환 부담이 결코 가볍지는 않지만, 송도 신축·중상급 소득 가구를 타깃으로 한 수준이라고 볼 수 있습니다.

 

 

 

송도 아파트 실거래가와 비교

이제 가장 중요한 '주변 시세 대비 비싼가? 적정한가?'를 보기 위해 주변 비교 단지를 간단히 살펴보겠습니다.

 

송도더샵센트럴시티 (기축, 84㎡급 기준)

• 위치: 송도 1공구 중심부
• 준공: 2018년 (약 8년 차)
• 최근 84㎡대 실거래: 약 8.4억 원
  

정리

1. 기축 브랜드 인기 단지(송도더샵센트럴시티)의 현재 시세는 8억대 중반

2. 한내들 센트럴리버 분양가(8억 중반~후반)와 비교하면 비슷한 수준

3. 11공구 워터프런트 입지 + 2029년 입주 신축 프리미엄이 가격에 어느 정도 선반영된 구조

 

 

실수요·투자 관점 해석

✔ 실수요자 관점

장점

• 워터프런트 인접 + 11공구 개발 완성 수혜 가능
• 전 세대 84㎡ 단일 평형 → 가족단위 생활에 최적화
• 비규제지역 + 추첨제 60% → 가점 낮은 실수요자도 도전 가능
• 입주 시점(2029년)에 주변보다 상대적으로 '새 아파트' 타이틀 유지

주의할 점

• 현재 기축과의 즉각적인 시세차익(안전마진)은 크지 않음
• 분양가가 8억 중후 반급이라 대출·이자 부담은 확실히 고려해야 함

 

✔ 투자자(또는 실거주+투자 겸용) 관점

장점

• 송도 11공구는 향후 GTX-B, 트램, 각종 개발호재가 겹치는 핵심 권역

주의할 점

• 현재 시점에서 분양가가 기축과 큰 차이로 싸지는 않기 때문에 '단기 시세차익'을 노리는 접근은 리스크가 있음

 

 

시리즈 3편 핵심 요약

• 84A~D 분양가: 약 8.3억~8.9억, 펜트하우스는 12억~12.5억 수준
• 자금 구조: 계약금 5% + 중도금 60% + 잔금 35%, 중도금 이자 후불제 예정
• 비규제지역, 전매제한 6개월, 거주의무 없음 → 규제 측면에서는 우호적
• 주변 인기 기축(송도 센트럴시티) 84㎡는 8억대 중반 실거래
• 한내들 센트럴리버는 '기존 기축보다 비싸지만, 11공구·워터프런트 신축 프리미엄을 선반영한 가격대'로 해석 가능
• 실수요자에게는 장기 거주+미래가치 관점에서 검토할 만하고, 투자자는 단기보다 중장기 관점이 더 어울리는 단지임

지금까지 총 3편의 시리즈를 통해 송도 한내들 센트럴리버 청약에 대한 모든 내용을 정리해 드렸습니다. 혹시 놓친 사항은 없는지 다시 한번 꼼꼼하게 체크해 보시고 청약 전략을 세워 보세요!!

 

항상 준비하는 사람에게 기회는 오는 법입니다.