지분형 주담대란? 2025년 새롭게 등장한 주택금융의 변화

최근 금융위원회가 발표한 ‘지분형 주택담보대출(지분형 주담대)’ 제도는 기존의 주택금융 구조에 큰 전환점을 예고하고 있습니다. 지금까지는 주택을 담보로 일정 금액을 대출받고, 이자와 원금을 상환하는 방식이 일반적이었습니다. 그러나 지분형 주담대는 금융기관이 '주택의 일부 지분을 보유'하게 되면서, 소유자와 금융기관이 공동 소유의 개념으로 접근하는 새로운 금융 방식입니다.

 

이번 포스팅에서는 지분형 주담대의 정의부터, 기존 주담대와의 차이점, 장단점, 그리고 앞으로의 전망까지 한 눈에 파악할 수 있도록 정리해보겠습니다.

 

 

[목차여기]

 

 

지분형 주담대의 정의

지분형 주택담보대출은 말 그대로 금융기관이 주택 전체를 담보로 대출을 실행하는 것이 아니라, 일정 지분만큼을 담보로 취득하고, 그 지분만큼 향후 수익 또는 처분에 참여하는 구조입니다.

 

간단히 말해,

기존 대출은 '돈을 빌려주고 이자를 받는 방식' vs 지분형 주담대는 '정부와 공동 투자하는 방식'

 

지분형 주담대의 도입 배경

지분형 주담대가 도입된 배경에는 집값 상승으로 인한 내 집 마련의 어려움과 기존 대출 구조로는 한계에 부딪힌 실수요자 지원의 필요성이 있었습니다. 단순히 대출 상품의 다양화 차원을 넘어서, 정부의 주거 복지 정책과도 긴밀하게 연결되어 있는 만큼, 향후 부동산 시장에 미칠 파장도 작지 않을 전망입니다.

 

 

지분형 주담대의 적용 시나리오

예를 들어, 10억원짜리 아파트를 구매한다고 가정해보겠습니다.

 

기존 주담대를 적용하면 가격의 70%까지는 대출이 나오기 때문에 매수자는 최소 현금 3억원이 필요합니다.

즉, 아파트(10억원) 매수금은

기존 주담대 Max. 7억원 + 현금 Min. 3억원

 

다음으로, 지분형 주담대를 적용하면, 정부기관(주택금융공사)이 가격의 최대 40%까지 투자가 가능하기에, 즉 4억원까지 투자할 수 있습니다. 나머지 6억원은 매수자가 부담해야 하지만, 이 중 70%는 기존 주담대를 이용 가능합니다. 따라서, 4.2억원(=6억원x70%)은 대출을 통해 자금을 마련할 수 있습니다. 결국, 그 차액만큼인 1.8억원만 있으면 공동 투자 방식으로 10억원짜리 아파트 매수가 가능합니다.

즉, 아파트(10억원) 매수금은

지분형 주담대 Max. 4억원 + 기존 주담대 Max. 4.2억원 + 현금 Min. 1.8억원

 

지분형 주담대를 통해 아파트를 매수하게 되면, 정부가 공동 소유한 만큼 매수자는 사용료(최대 연 2%)를 납부해야 합니다. 앞서 든 예와 같이, 4억원을 정부로부터 투자를 받았다면 연 800만원(=4억원x2%)은 사용료로 납부하게 됩니다.

 

지분형 주담대를 적용한 10억원짜리 아파트 매수 시나리오를 다시 정리해보겠습니다.

 

1. 정부기관(주택금융공사)이 최대 4억 원, 즉 40%를 투자

2. 나머지 6억원 중 70%는 기존 주담대 이용

3. 결국, 1.8억원만 있으면 공동 투자 방식으로 아파트 구매 가능

4. 정부가 소유한 만큼 사용료(최대 연 2%)를 납부

5. 집값 상승 시 차익은 지분대로 분배, 하락 시 손실은 정부가 부담

6. 거주 기잔 제한 없음. 2년마다 지분 추가 매입 가능

 

지분형 주담대의 제한 사항

서울 10억, 경기 6억, 지방 4억 원 이하 주택에만 적용

시범 사업으로 1,000가구 대상

하반기 시행 예정이나, 대선 이후 변경 가능성 존재

 

 

지분형 주담대 vs 기존 주담대

항목	기존 주담대	지분형 주담대
구조	대출 + 이자 상환	공동 지분 투자 형태
담보 방식	전체 주택 담보	일부 지분만 담보
금융기관 역할	단순 대출자	공동 소유자 (투자자)
소유권	100% 대출자 소유	공동 소유 (금융사 지분 포함)
상환 방식	원리금 상환	매각 시 지분 수익 배분 또는 분할상환

 

 

지분형 주담대의 장점과 단점

✅ 장점

• 초기 자금 부담 경감: 내 집 마련 시 필요한 자금이 줄어들어, 무주택자나 청년층에게 유리함
• 상환 스트레스 감소: 매달 이자와 원금 상환 부담에서 비교적 자유로움
• 주택 구매 기회 확대: 기존 대출 한도를 넘는 주택도 일부 지분 투자로 접근 가능
• 장기적인 주거 안정성: 일부 지분만으로 실거주 가능

✅ 단점

• 주택 가치 상승 시 수익 공유 필요
• 향후 매각 시 절차 복잡: 공동 소유 구조로 인해 처분이나 담보 변경 시 조율 필요
• 지분 회수 방식 불명확: 지분을 회수하거나 추가 매입하려는 경우 조건이 까다로울 수 있음
• 부동산 권리 관계 복잡성: 법률상 공동 소유에 따른 분쟁 가능성 존재

 

지분형 주담대의 향후 전망

지분형 주담대는 단기적으로는 청년층 및 무주택자의 주거 진입 장벽을 낮추는 데 효과적일 것으로 보입니다. 특히 서울 등 고가 주택 시장 진입이 어려운 계층에게 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 하지만 중장기적으로는 다음과 같은 과제가 존재합니다.

• 지분 회수 방식의 명확한 법제화
• 금융기관의 리스크 관리 기준 수립
• 시장 왜곡 가능성 차단을 위한 제도적 장치 마련

결국, 정부의 주거 복지 정책과 금융기관의 리스크 관리가 조화를 이루는 방식으로 제도가 안착해야만 성공적으로 정착할 수 있을 것입니다.

 

 

마무리 - 혁신적 vs 실험적

지분형 주택담보대출은 기존의 고정관념을 깨는 새로운 주택금융 모델입니다. 금융기관과 실수요자가 파트너처럼 협력하는 구조는 분명 혁신적이지만, 아직 실험 단계의 제도이기도 합니다. 이 제도의 성공 여부는 실제 운용 과정에서 얼마나 신뢰성과 안정성을 확보하느냐에 달려 있습니다.

 

앞으로도 관련 정보를 빠르게 업데이트하면서 지분형 주담대를 활용한 내 집 마련 전략을 함께 고민해보는 것이 중요하겠습니다.