실제 사례로 보는 상속 부동산 양도세 계산법

상속받은 부동산을 매도하면 양도소득세를 납부해야 하지만, 대부분의 사람들은 세금 계산 방식조차 제대로 알지 못해 과도한 세금을 납부하거나 공제를 놓쳐 손해를 보는 경우가 많습니다.

 

이번 포스팅에서는 실제 상속 사례를 바탕으로 양도소득세를 어떻게 계산하고, 어떤 절세 전략이 적용되는지를 처음부터 끝까지 실전처럼 정리하였으니, 본인의 양도소득세도 사례를 따라 직접 계산해보시기를 추천 드립니다.

 

 

 

 

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사례로 보는 상속 부동산 양도세 계산법

 

 

사례 – 상속부터 매도까지의 흐름

항목	내용
피상속인(아버지)	서울 송파구 아파트 20년 보유
아파트 공시지가 (2025년)	4억 원
감정평가액 (상속 당시)	5억 5천만 원
실제 매도 금액	8억 원
상속 개시일	2025년 1월 10일
상속인(아들)	실거주 2년 후 2027년 매도
필요경비 (중개비, 취득세 등)	1,000만 원
납부한 상속세	1,500만 원

 

📌 이 사례를 기준으로 2027년 아들이 해당 아파트를 매도하면서 양도소득세를 어떻게 계산하는지 단계별로 살펴보겠습니다.

 

 

Step 1 – 취득가액 산정

아들은 상속 당시 감정평가액인 5억 5천만 원을 취득가액으로 인정받습니다. 이는 정식 감정평가사 2인의 보고서를 기준으로 세무서에 신고했기 때문입니다.

 

📌 취득가액 = 5억 5천만 원

 

상속 부동산의 취득가액 산정 방법에 대해 궁금증이 있다면 아래 글부터 꼼꼼히 읽어보시기를 추천 드립니다.

상속받은 부동산의 취득가액은 어떻게 계산할까?

 

 

Step 2 – 양도가액 산정

아들은 해당 아파트를 2027년 3월에 8억 원에 매도했습니다.

 

📌 양도가액 = 8억 원

 

 

 

Step 3 – 필요경비 반영

매도 과정에서 발생한 실제 지출을 필요경비로 반영합니다.

• 중개보수: 600만 원
• 취득세 등 기타 세금: 400만 원

📌 필요경비 총합 = 1,000만 원

 

 

Step 4 – 양도차익 계산

양도차익 = 양도가액 – (취득가액 + 필요경비) = 8억원 - (5억 5천만 원 + 1,000만 원) = 2억 4천만 원

 

📌 양도차익 = 2억 4천만 원

 

 

Step 5 – 장기보유특별공제 적용

아버지가 20년 보유한 아파트를 상속받았기 때문에, 보유기간은 그대로 인정되고, 실거주 기간도 2년 이상으로 충족됩니다.

 

📌 1세대 1주택 + 실거주 요건 충족 → 최대 80% 공제 적용

📌 공제액 = 2억 4천만 원 × 80% = 1억 9,200만 원

📌 과세표준 = 2억 4천만 원 – 1억 9,200만 원 = 4,800만 원

 

 

Step 6 – 양도세율 적용

과세표준 4,800만 원은 누진세율 구간 중 6%~15% 구간에 해당됩니다. (2025년 기준, 기본공제 250만 원 반영 후)

구간	세율	세금
1,400만 원 이하	6%	72만 원
1,400만~5,000만 원	15%	51만 원
총 세액 (기타 포함)		약 120만 원 내외

 

📌 여기에 납부한 상속세 일부(1,500만 원 중 일부)를 양도세에서 세액공제로 반영하면, 실 납부 세액은 더 줄어듭니다.

 

 

 

최종 정리 – 전체 세금 요약

항목	금액
양도차익	2억 4천만 원
장기보유공제	-1억 9,200만 원
필요경비	-1,000만 원
과세표준	4,800만 원
기본공제	-250만 원
세율 적용 후 세금	약 120만 원
납부한 상속세 일부 세액공제	-50만 원
최종 양도소득세	약 70만 원 수준