상속받은 부동산의 취득가액은 어떻게 계산할까?

상속받은 부동산을 매도할 때 양도세를 계산하려면 반드시 ‘취득가액’을 먼저 산정해야 합니다. 그러나 많은 사람들이 이 과정에서 실수하거나, 정확한 기준을 모르고 공시지가만 적용해 세금 폭탄을 맞는 경우가 많습니다.

 

이번 포스팅에서는 양도소득세를 줄이기 위해 꼭 알아야 할 취득가액 산정 방식과 유리한 선택법을 구체적인 사례와 함께 안내 해드리니 끝까지 읽고 양질의 정보 얻어가시기를 추천 드립니다.

 

 

 

 

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상속 부동산 취득가액 산정 방법

 

 

왜 취득가액 산정이 중요한가?

양도소득세는 다음 공식으로 계산됩니다.

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

 

여기서 취득가액이 낮게 잡히면 그만큼 양도차익이 커지고, 결과적으로 세금도 커지게 됩니다. 상속 부동산의 경우 ‘내 돈 주고 산 게 아니기 때문에’ 취득가액이 명확하지 않다고 생각할 수 있지만, 세법에서는 다음과 같은 기준으로 명확히 산정하도록 규정하고 있습니다.

 

 

상속 부동산의 취득가액 계산 방식

현행 세법에 따르면, 상속받은 부동산의 취득가액은 아래 세 가지 방식 중 하나로 산정됩니다.

구분	계산 방식	특징
공시지가 기준	상속일 기준 공시지가	가장 간단하지만 취득가액이 낮아 세금이 많아짐
시가 기준	상속일 기준의 실거래 사례 또는 감정평가	정확한 시가 반영 가능. 세금 줄이는 데 유리
보충적 평가	기준 시가 + 평가 방법 적용	주로 시가나 공시지가 판단이 어려울 때 사용

📌 가장 유리한 방식은 감정평가를 활용한 ‘시가 기준’ 방식입니다.

 

 

감정평가 통한 취득가액 현실화 전략

상속개시일 당시의 감정평가액은 세법상 시가로 인정받을 수 있습니다. 단, 몇 가지 조건을 만족해야 세무서에서 정식으로 ‘시가’로 인정합니다.

 

📌 조건

• 감정평가사는 반드시 2인 이상일 것
• 감정평가일은 상속개시일 기준 전후 6개월 이내일 것
• 감정평가서는 정식 보고서 형식으로 작성될 것

📌 예시

• 공시지가 기준: 3억 원
• 감정평가액: 4.8억 원
• 실제 양도가: 7억 원

공시지가 적용 시 양도차익은 4억 원이고, 감정평가액 적용 시 양도차익 2.2억 원입니다. 약 1.8억 원의 차이로, 누진세 기준으로 약 3,000만~5,000만 원 세금 차이 발생하게 됩니다.

 

 

 

실거래가, 기준시가, 공시지가 차이

상속 부동산의 가액 산정 시 자주 혼동되는 3가지 개념을 정확히 구분해야 합니다.

용어	의미	세금 산정 시 사용 여부
공시지가	국토부가 고시한 기준가	상속세 및 양도세 기본 기준으로 사용 가능
실거래가	실제 거래가 발생한 가격	동일 지역, 동일 조건일 경우 시가로 인정 가능
기준시가	국세청 기준가	일반 상속/증여세 보충적 평가에 사용

📌 실거래가가 없을 경우에는 감정평가를 받아 시가로 대체하는 것이 일반적인 절세 전략입니다.

 

 

‘특수 관계인’ 거래 시 유의사항

상속받은 부동산을 가족 간에 매도할 경우에는 취득가액 산정이 더욱 중요해집니다. 세무서에서는 시가보다 지나치게 낮은 거래나 고가 거래를 ‘증여’로 간주할 수 있기 때문입니다.

 

📌 예시

• 감정가액: 5억 원
• 자녀에게 3억 원에 매도

이는 시세보다 현저히 낮은 가격으로 세무조사의 대상이 될 수 있습니다. 양도세 외에 증여세까지 부과될 가능성이 있으니 신중히 선택하시길 추천 드립니다.

 

 

 

마무리 요약

상속 부동산의 양도소득세를 정확히 계산하려면 취득가액을 어떻게 산정하느냐가 세금의 70%를 좌우합니다. 다음 세 가지가 핵심입니다.

1. 감정평가를 통한 시가 기준 산정이 가장 유리하다
2. 상속일 기준 6개월 이내에 감정평가 2인 이상 받을 것
3. 공시지가만 맹신하면 세금 폭탄 맞을 수 있다

양도 시점이 다가오기 전 반드시 취득가액 산정 전략을 세워야 세금 최소화가 가능합니다.