지식산업센터, 정말 주거용으로 바꿀 수 있을까요? - 관련 법령과 규제 총정리

지식산업센터가 서울의 주택 공급 문제를 해결할 대안으로 주목받고 있지만, 단순히 건물 구조만으로는 주거 전환이 가능한 것은 아닙니다.

 

이번 포스팅에서는 지식산업센터의 주거 전환 가능성을 법적으로 해석해보며, 실제로 어떤 조건에서 용도 변경이 가능하고, 어떤 규제들이 존재하는지를 구체적으로 정리해보겠습니다.

📌 지식산업센터에 관심 있으시다면, 이 글을 끝까지 읽고 법률적 기준부터 먼저 이해해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

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지식산업센터 주거용으로 바꿀수 있을까

 

 

지식산업센터에 적용되는 법률은?

지식산업센터는 일반적인 업무용 건축물이 아니며, 다음과 같은 2개의 핵심 법령의 영향을 받습니다.

 

① 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률

• 지식산업센터의 설립 근거가 되는 핵심 법입니다.
• 입주 대상은 지식기반 서비스업·제조업·창업기업 등으로 제한됩니다.
• 주거 목적의 사용은 원칙적으로 금지되어 있습니다.

② 건축법

• 건축물의 용도 분류 및 변경 조건, 건폐율·용적률 등을 규정합니다.
• 지식산업센터는 ‘업무시설(제2종 근린생활시설 또는 일반 업무시설)’로 분류됩니다.
• 용도 변경을 원할 경우 건축물 용도변경 허가를 별도로 받아야 합니다.

📌 지금까지 단순히 ‘공간만 바꾸면 된다’고 생각하셨다면, 꼭 법적 분류와 허가 절차를 숙지해 두셔야 합니다.

 

 

주거용 지식산업센터는 불가능한가?

완전히 불가능한 것은 아닙니다. ‘조건부 전환’이라는 표현이 더 정확합니다.

 

✅ 2024년 이후의 흐름: 유연한 해석 가능성 확대

• 국토교통부는 2024년 말부터 도심 내 복합용도 개발을 확대하겠다는 입장을 밝히며, 산업시설의 유연한 활용을 검토하고 있습니다.
• 일부 지자체(예: 서울 성동구, 인천 송도)는 복합시설 내 일부 공간에 대해 주거 기능을 허용하는 방안을 파일럿 형태로 검토 중입니다.

✅ 가능한 시나리오 예시

가능 여부	조건	비고
전면 주거용 전환	불가	법률상 업무용 건축물에 주거시설 전환 불허
일부 공간에 ‘숙소 형태’ 전환	가능	근린생활시설 내 ‘도시형 생활주택’으로 전환 시 사례 있음
새로운 개발 사업 시, 혼합용도 설계	가능	최초 인허가 단계에서 복합개발 허용 시

📌 결론적으로, 기존 센터의 전면 주거 전환은 불가하지만 ‘부분 활용’ 또는 ‘신규 복합개발’은 제도적으로 가능성이 존재합니다.

 

 

 

실질적인 제약 요건은?

지식산업센터를 실제로 주거용으로 변경하고자 할 때 마주하게 되는 현실적인 제약 조건은 아래와 같습니다.

 

① 입주자격 제한

• 산업입지법에 따라, 입주 기업은 정해진 업종을 유지해야 하며
• 비영리 개인이나 일반 임차인은 입주 불가

② 대출 및 세제 제한

• 주택으로 인식되지 않기 때문에 주택담보대출 규제가 적용되지 않음
• 전세자금대출 등도 이용 불가
• 취득세 및 재산세는 일반 업무용 건물로 부과됨

③ 구조적 한계

• 화재 안전기준, 층간 소음, 조망권 등 주거 기준 미달
• 일부는 냉난방 시스템이나 배관 구조상 주거에 부적합

📌 따라서 단순히 ‘방처럼 생겼다’고 해서 주거로 사용하면 불법이 되며, 벌금이나 강제 퇴거 조치가 내려질 수 있습니다.

 

 

용도 변경이 된 사례는?

실제로 일부 지역에서는 지식산업센터 내 공간을 주거 또는 숙박 기능으로 변경한 사례가 존재합니다.

• 성수동 A센터: 일부 지원시설 공간을 도시형 생활주택으로 전환 (서울시 협의 후 인허가)
• 인천 송도 B복합단지: 산업 + 상업 + 주거 복합시설로 최초 설계되어 인허가 시 주거 일부 허용

📌 이러한 사례들은 모두 ‘최초 인허가’ 또는 ‘복합기능 개발계획’이라는 조건 하에 가능합니다. 기존 건물을 전환하는 것이 아니라면, 신규 개발 사업에 참여하는 것이 더 현실적인 전략일 수 있습니다.

 

 

 

주거 전환을 위해 필요한 체크리스트

✅ 해당 지식산업센터의 용도지역 (준주거지역 여부 확인)
✅ 지자체의 개발계획 및 도심복합계획 포함 여부
✅ 건축물대장 상 현재 용도 확인
✅ 법률 자문 가능 부동산 전문가 상담
✅ 관련 행정기관(구청 건축과 등)에 사전 문의

📌 이 다섯 가지 조건을 하나라도 소홀히 하면, 실제로 전환이 불가능할 수 있으니 반드시 사전에 꼼꼼하게 체크하시길 바랍니다.