상속 부동산 양도 시 절세 전략 3가지 (2025년 최신판)

상속받은 부동산을 팔려고 할 때 대부분의 사람은 양도세를 피할 수 없다고 생각합니다. 그러나 2025년 현재 기준으로, 일정한 조건을 충족하면 양도소득세 부담을 합법적으로 줄일 수 있는 방법이 존재합니다.

 

이번 포스팅에서는 실제로 활용 가능한 절세 전략 3가지를 가장 현실적이고 구체적인 예시로 풀어드립니다. 끝까지 읽어보시고 정보 얻어가시기를 추천드립니다.

 

 

 

 

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상속 부동산 양도시 절세 전략 3가지

 

 

'장기 보유자'로 인정받는 전략

양도소득세에서 핵심은 ‘보유기간’입니다. 2025년 세법에 따르면, 상속받은 부동산은 피상속인의 보유기간을 그대로 이어받을 수 있습니다. 이 조항을 활용하면, 상속 직후 매도해도 세율을 대폭 낮출 수 있습니다.

 

📌 예시 사례

• 아버지가 20년 보유한 아파트를 자녀가 2025년에 상속
• 자녀는 상속 후 6개월 만에 해당 부동산을 매도
• 보유기간이 20년으로 인정되어 단기 양도세율(70%)이 아닌 기본 누진세율(6~45%) 적용
• 결과적으로 약 1억 원의 세금 절감 효과

📌 전략 요약

• 등기부등본에서 피상속인의 취득일자를 반드시 확인
• 보유기간 증명이 가능한 서류를 준비 (부동산 매매계약서, 재산세 납부내역 등)

 

 

‘1세대 1주택’ 공제 최대 활용

1세대 1주택자가 보유하고 실거주한 경우, 양도차익의 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 이 공제는 장기보유특별공제와 함께 적용되며, 상속 부동산에도 조건부로 적용 가능합니다.

 

📌 적용 조건

• 상속받은 주택을 실제로 거주한 기간이 있을 것
• 주민등록과 실제 거주 사실이 일치할 것
• 1세대 1주택자일 것 (추가 부동산 보유 시 공제 불가)

📌 절세 효과 예시

• 공시가 12억 원 주택 상속 후 3년 거주
• 매도 시 양도차익 5억 원
• 80% 장기보유특별공제 적용 → 공제 후 과세표준: 1억 원 이하
• 세금 약 5천만 원 절감

📌 전략 요약

• 상속 직후 3년 이상 실거주하면 가장 유리
• 주소 이전 + 실제 거주 증빙 확보 (전기/수도요금, 통신요금 납부내역 등)

장기보유특별공제에 대해 궁금증이 있다면 아래 글부터 꼼꼼히 읽어보시기를 추천 드립니다.

장기보유특별공제율: 1세대 1주택 세금 혜택 완벽 정리

 

 

‘취득가액’을 현실화하는 전략

상속 시 부동산의 취득가액은 보통 공시지가 또는 감정평가액으로 결정됩니다. 공시지가를 그대로 적용하면 시가보다 낮게 산정되어 양도차익이 커지고, 결국 세금이 늘어납니다. 따라서 감정평가를 받아 시세에 가까운 금액으로 취득가액을 조정하는 것이 핵심입니다.

 

📌 실행 방법

• 상속 개시일(피상속인 사망일) 기준 6개월 이내에 감정평가사 2인의 감정평가서를 발급
• 감정평가액을 **상속재산가액(=취득가액)**으로 세무서에 신고
• 이후 매도 시 양도차익이 낮아져 세금도 줄어듦

📌 절세 효과 예시

• 공시지가 기준 취득가액: 3억 원
• 감정평가액 기준 취득가액: 4.5억 원
• 매도가: 7억 원
• 양도차익 차이 = 1.5억 원
• 약 3천만 원 이상 절세 가능

📌 전략 요약

• 감정평가는 상속 개시일 기준 6개월 이내에 진행해야 함
• 감정평가서는 반드시 2인 이상으로 발급받을 것
• 세무서 신고 시 감정평가서를 첨부하여 시가 인정 요청해야 함

 

 

마무리 요약

상속 부동산의 양도는 단순히 매도 시점에만 초점을 맞추면 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 상속세 신고 단계부터 양도까지 철저한 전략 설계가 필요합니다. 이번 글에서 제시한 절세 전략 3가지는 다음과 같습니다.

• 피상속인 보유기간 합산으로 보유기간 인정
• 실거주를 통한 1세대 1주택 장기보유특별공제 활용
• 감정평가를 통한 취득가액 현실화

이 세 가지는 상속 부동산 매도 시 발생하는 수천만 원의 세금을 줄일 수 있는 핵심 열쇠입니다. 반드시 기억하고 사전에 준비하시기 바랍니다.