전세보증금 못 돌려주면 전세사기? 임대인을 위한 보증금 반환 자금 전략 5단계 [2025 필독 가이드]

6·27 가계부채 관리 방안 이후 전세퇴거자금대출 한도가 1억 원으로 제한되면서, 보증금이 큰 수도권 임대인들은 자금 유동성 위기에 직면하고 있습니다.

 

세입자에게 제때 보증금을 돌려주지 못하면 ‘전세사기 의심 사례’로 분류될 위험도 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 임대인이 보증금 반환 리스크를 줄이고, 안정적인 자금 운용을 하기 위한 실전형 5단계 전략을 구체적으로 제시합니다. 이 글을 읽고 미리 대비하면 불필요한 소송이나 분쟁을 피할 수 있습니다.

 

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보증금 반환의 중요성

정부는 2025년부터 가계부채 총량 관리를 강화하면서 전세자금대출, 퇴거자금대출, 신용대출 등 부채성 자금의 중복 사용을 제한하고 있습니다. 이로 인해 많은 임대인들이 세입자 보증금 반환 시점에 자금 공백을 겪게 되었습니다.

 

 

게다가 2025년 들어 전세 계약 만료가 집중되는 지역(특히 수도권 아파트)이 늘어나면서, ‘보증금 돌려받지 못한 세입자’ 민원이 급증하는 추세입니다.

따라서 보증금 반환은 단순한 계약 이행이 아니라 ‘신용 방어’의 핵심 요소가 되었습니다.

 

보증금 반환 리스크의 유형

전세보증금 반환 리스크는 단순히 돈이 부족해서 생기는 문제가 아닙니다. 2025년 기준 주요 리스크 유형은 다음과 같습니다.

유형	설명	예방 방법
자금 유동성 부족형	전세퇴거자금대출 한도(1억) 초과분을 마련하지 못한 경우	보증금 대비 대출 가능액 사전 계산
전세 끼고 매수형	새 집주인이 세입자 보증금 반환 자금 계획 없이 매입	잔금 전 보증금 반환 계획 확인 필수
세입자 분쟁형	보증금 반환 지연으로 법적 분쟁 발생	계약 만료 3개월 전 사전 협의
금융 규제 누락형	예외 적용 가능 계약임에도 서류 미비로 대출 거절	계약일·입금일 증빙서류 완비

보증금 반환 리스크는 '돈의 부족'보다 '시기와 계획 부재'에서 출발합니다.

 

임대인을 위한 자금 전략 5단계

1. 보증금 반환 시뮬레이션

임대인은 최소 계약 종료 6개월 전에 보증금 반환 스케줄표를 작성해야 합니다. 아래 항목을 미리 계산해두면, 갑작스러운 유동성 위기를 막을 수 있습니다.

• 세입자 퇴거 예정일
• 보증금 총액
• 예상 대출 가능액
• 필요 자기자본

금융감독원 '대출비교공시' 사이트에서 본인 DSR(총부채원리금상환비율)을 확인해보세요. DSR이 40%를 넘으면 대출 한도가 줄어듭니다.

 

 

2. 예외 적용 가능한 대출 여부 사전 점검 (6·27 이전 계약 포함)

앞선 포스팅에서 설명한 예외 조건(계약일·입금일 기준)을 적용할 수 있다면, 보증금 전액 대출이 가능하므로 자금 부담이 크게 줄어듭니다. 은행에 방문할 때는 다음 서류를 반드시 챙기세요.

• 계약서 원본 및 확정일자 도장
• 보증금 입금 내역서
• 전입세대열람원

“6·27 대책 이후에도 전세퇴거자금대출 1억 이상 가능? 예외 적용 조건 총정리 [2025 최신판]”

 

 

3. 전세보증보험(반환보증) 가입으로 리스크 분산

2025년 기준으로 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증은 임대인용 ‘전세보증금 반환보증 상품’을 제공합니다. 이 상품은 임대인이 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못했을 때, 보증기관이 대신 지급한 뒤 임대인에게 구상권을 청구하는 구조입니다.

• 장점: 세입자 신뢰도 상승, 매매 시 유리
• 단점: 보증료 부담 발생 (연 0.128~0.192%)

4. 보유 부동산 담보 재활용 전략

보증금 반환 자금이 부족할 경우, 기존 담보대출을 대환(리파이낸싱) 하는 방법도 있습니다. 예를 들어, 기존 주택담보대출 금리를 4.5% → 3.9%로 낮추면 매달 수십만 원의 이자 절감 효과를 통해 보증금 자금에 숨통이 트입니다.

 

5. 전세 만료 3개월 전 세입자와 사전 합의

보증금 반환 시점에 갈등을 줄이려면, 계약 만료 3개월 전에 세입자에게 퇴거 여부와 보증금 반환 일정을 명확히 확인해야 합니다.

• 세입자가 재계약을 원할 경우 → 자금 계획 조정 가능
• 세입자가 퇴거를 원할 경우 → 유동성 확보 시작

세입자와의 분쟁 예방을 위한 방법

1. 모든 대화는 문자·이메일로 기록 → 추후 법적 분쟁 시 증빙으로 활용 가능
2. 보증금 반환 시 반드시 ‘이체확인증’ 보관 → 송금 증거 확보로 분쟁 예방
3. 전세 기간 중 공용비·수리비 등 부대비용은 명확히 정산 → 작은 금액의 미정산도 분쟁의 불씨가 됩니다.

'25년 하반기 전세시장 전망

부동산·금융 전문가들은 2025년 하반기 전세시장을 ‘보증금 반환 유동성 관리가 곧 신용 관리인 시대’로 평가합니다.

• 전세보증금 규모는 유지
• 퇴거자금대출 한도는 축소
• 금리 인하는 제한적

따라서 임대인은 단순히 ‘대출 가능 여부’만 따질 것이 아니라, 보증보험, 대환대출, 임대소득관리를 함께 고려해야 합니다. 지금 미리 준비하는 임대인은 2026년 시장 불확실성 속에서도 신용과 자산을 지킬 수 있습니다.