추가 분담금 폭탄? 조합이 숨기는 진짜 계산법 공개 - 재개발·재건축 필수 가이드

"처음엔 1억이라더니, 갑자기 1억 5천이래요!" "조합이 왜 돈을 더 내라고 하는지 모르겠어요."

 

 

재개발·재건축 조합은 사업 초기에는 낮은 예상 분담금을 제시하는 경우가 많습니다. 그 이유는 조합원 동의를 쉽게 얻기 위해서입니다. 하지만 사업이 진행되면서 아래와 같은 이유로 최종 분담금이 크게 늘어나는 사례가 흔합니다.

• 시공사 공사비 증가
• 금융비용(이자) 상승
• 일반분양가 제한(분양가상한제 적용 등)

즉, 추가 분담금은 예외가 아니라 현실입니다. 이번 포스팅에서는 이 분담금이 어떻게 계산되는지, 그리고 줄일 수 있는 방법은 무엇인지 살펴보겠습니다.

 

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추가 분담금이란 무엇인가?

추가 분담금은 '조합원이 새 아파트를 받기 위해 기존 자산 가치 외에 추가로 부담해야 하는 금액' 입니다.

 

 

추가 분담금 = (조합원 분양가 + 사업비) - 종전자산평가액(감정가)

• 조합원 분양가: 새 아파트를 분양받을 때의 금액
• 사업비: 공사비 + 조합 운영비 + 금융비용 등
• 종전자산평가액: 기존 토지·건물의 감정가

즉, 조합이 새 아파트를 짓는 데 필요한 총비용에서 내가 가진 '기존 집의 가치(감정가)'를 뺀 차액이 추가 분담금입니다.

 

사례로 보는 추가 분담금 계산 예시

구분	금액(원)	설명
기존 주택 감정가	5억 원	조합이 평가한 기존 주택의 현재 가치
조합원 분양가	7.5억 원	새 아파트 분양 금액
조합 사업비 분담	0.5억 원	공사비·운영비·이자 등 조합이 추가로 분담하는 비용
추가 분담금	3억 원	(7.5억 원 + 0.5억 원) - 5억 원

 

위 예시처럼, 기존 집이 5억으로 평가되어도 새 아파트 분양가가 7억 5천만 원이라면 최소 3억 원의 추가 분담금을 납부해야 합니다.

 

추가 분담금을 '폭탄'이 된 이유

① 시공사 변경 또는 공사비 증액

사업이 지연되거나 시공사가 교체되면 공사비가 상승합니다. 이는 곧 조합 전체 비용 증가로 이어지고, 조합원 1인당 분담금이 늘어납니다.

 

② 금리 상승으로 인한 금융비용 폭등

조합이 사업비를 은행에서 빌리면 이자비용이 발생합니다. 금리가 1% 오를 때마다 수십억 원의 이자비용이 발생할 수 있습니다.

 

③ 일반분양 수입 감소

분양가 상한제나 미분양 사태로 일반분양 수입이 줄면, 조합의 수입이 줄어든 만큼 조합원들이 추가로 채워 넣어야 합니다.

 

 

추가 분담금을 줄이는 실전 전략

(1) 평형 선택 전략

너무 큰 평형으로 배정받으면 분담금이 급격히 늘어납니다. '내 감정가 대비 1.2배 이하 평형'을 선택하는 것이 안정적입니다. 예를 들어, 감정가가 5억인 경우 분양가는 6억 정도의 평형을 선택하는 게 좋습니다.

 

 

(2) 조합비·이자비용 협상 감시

조합 총회의 공사비 승인, 금융비용 예산안 등을 직접 확인하세요. 조합원이라면 관련 서류를 열람 청구할 권리가 있습니다. 비용이 부풀려졌다면 감사 요청으로 조정할 수 있습니다.

 

(3) 조합원 분양 시점에 세금 혜택 활용

추가 분담금을 내는 시점에 세법상 비용 처리를 검토하면 절세 효과가 있습니다. 예를 들어, 조합원 입주권을 보유한 상태에서 분양권 양도 시, 추가 분담금을 취득가액으로 인정받을 수 있습니다 (소득세법 시행령 제163조).

 

(4) 감정평가 이의제기 병행

기존 주택 감정가가 낮게 평가되면 그만큼 분담금이 커집니다. 따라서 감정평가가 나왔을 때 즉시 이의신청을 통해 감정가를 상향 조정해야 합니다. 이것만으로도 수천만 원을 절약할 수 있습니다.

 

조합이 숨기는 '분담금 산정의 비밀'

조합은 공문상 '평형별 추정 분담금표'를 공개하지만, 이 표에는 보통 이자비용, 공사비 인상률, 예상 분양가 변동분이 포함되지 않습니다. 즉, 실제 납부액은 언제나 표보다 높게 나온다는 것이 현실입니다.

 

 

조합 총회 전에 '예상 총사업비 산출내역서'를 요청하세요. 이 문서 안에 금융비용, 세금, 예비비가 구체적으로 적혀 있습니다.

 

투자 시나리오별 분담금 리스크 비교

투자 유형	분담금 변동 리스크	유리한 시점	비고
조합 설립 초기 매입	높음	장기 투자자	분담금 예측 어려움
사업시행인가 이후	중간	안정+성장형	대체로 합리적 수준
관리처분인가 이후	낮음	안정형	분담금 거의 확정, 안전성 높음

 

'관리처분인가 이후 매입'이 가장 안정적이지만, 수익률은 다소 줄어듭니다. 반대로 '인가 이전 매입'은 리스크는 높지만 수익률이 극대화될 수 있습니다.