현금청산 vs 입주권 - 재개발·재건축 진짜 돈 되는 선택의 비밀

재개발과 재건축은 단순한 도시 정비사업이 아닙니다. 어떤 사람에게는 평생의 재산을 불려주는 기회가 되고, 어떤 사람에게는 예상치 못한 손실을 남기는 결과가 되죠.

 

특히 '현금청산'과 '입주권'의 차이를 명확히 이해하지 못하면, 수천만 원에서 수억 원까지 손해를 보는 경우도 발생합니다.

 

 

이 글에서는 재개발·재건축 구역 내 조합원과 비조합원, 그리고 현금청산 대상자와 입주권 소유자가 어떤 법적 차이와 재정적 결과를 맞게 되는지 실제 사례와 함께 풀어보겠습니다.

 

이 글을 끝까지 읽으면, "내가 지금 어떤 선택을 해야 하는가"를 명확히 판단할 수 있게 됩니다. 부동산 불확실성 시대, 당신의 자산을 지키는 첫걸음을 지금 시작하세요!!

 

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현금청산이란 무엇인가?

현금청산이란 재개발·재건축 구역에서 입주권을 받지 못하고 조합으로부터 현금으로 보상받는 절차를 말합니다. 즉, 새 아파트 분양(입주권)을 받을 권리가 없어지고, 기존 부동산의 평가금액만큼 보상금을 수령하는 방식입니다.

 

 

현금청산 대상자는 다음과 같습니다.

• 사업시행인가 이후에 토지를 매입한 사람
• 분양신청 기간에 신청하지 않은 사람
• 분양신청이 거부된 사람
• 관리처분인가 전까지 소유권을 확보하지 못한 경우

현금청산액은 감정평가액을 기준으로 산정되며, 이는 새로 지어질 아파트의 시세와는 차이가 있습니다. 즉, 현금청산금은 '미래가치'가 아니라 '현재가치' 기준으로 평가되므로, 입주권에 비해 수익률이 낮은 경우가 많습니다.

 

입주권이란 무엇인가?

입주권은 재개발·재건축 사업에서 조합원에게 부여 되는 새 아파트 분양권입니다. 즉, 기존 낡은 건물을 철거하고 새 아파트로 바뀌는 과정에서 '새 아파트를 받을 수 있는 자격'이 주어지는 것이죠.

 

 

입주권의 가장 큰 장점은 시세 상승에 따른 자산 가치 증가입니다. 예를 들어, 감정평가액 5억 원짜리 조합원이 새 아파트 입주 후 10억 원 시세를 갖게 된다면, 그 차익 5억 원은 오롯이 조합원의 몫이 됩니다.

 

현금청산 vs 입주권 비교

구분	현금청산	입주권
보상 기준	감정평가액 기준	분양가 기준
수익 구조	고정형 (시세 반영 어려움)	변동형 (시세 상승 반영)
리스크	낮음 (현금 확정)	높음 (사업지연, 추가분담금)
투자 가치	제한적	매우 높음
권리 유지	없음	새 아파트 분양권 확보

 

결론적으로, 단기 유동성이 필요한 사람에게는 현금청산이, 중장기 자산 증식을 원하는 사람에게는 입주권이 유리합니다.

 

하지만 최근 국토부 지침과 법원 판례에 따라 현금청산자의 권리 구제 범위가 점점 축소되고 있으므로, 가능하다면 '입주권 확보 전략'을 우선 검토하는 것이 좋습니다.

 

현금청산 통보에 대한 대응 방법

1. 감정평가액 재검토 요청 → 감정평가에 이의가 있을 경우 30일 이내 재평가 신청 가능
2. 행정심판 또는 소송 검토 → 부당한 청산금 산정 시 법적 절차로 구제 가능
3. 전문가 상담 필수 → 조합 내부 규약과 관할 구청 고시 내용에 따라 보상액이 달라짐

지금 바로 재개발 전문 변호사나 감정평가사에게 상담을 받아보세요. "내 권리가 얼마인지 정확히 알아야, 제대로 지킬 수 있습니다."

 

 

당신의 결정이 만드는 '미래 자산'

재개발·재건축은 한 번의 선택으로 수억 원이 오가는 '인생의 분기점'입니다. 지금 당신이 입주권을 지킬지, 현금청산을 받을지 결정하는 순간, 그 선택이 곧 10년 후 자산의 크기를 결정합니다.

 

단 한 줄의 지식이, 당신의 인생을 완전히 바꿀 수 있습니다. 지금이라도 늦지 않았습니다. '입주권 확보 전략'부터 시작해 보세요!!