“현금청산 소송, 이기려면 이렇게!” 보상금 2배 받는 실전 가이드

재개발·재건축 사업이 진행될 때, 입주권을 받지 못하는 일부 세대에게는 '현금청산 통보서'가 날아옵니다. 이 통보서에는 감정평가액이 기재되어 있는데, 많은 분들이 '이 금액이 법적으로 확정된 것'이라고 착각합니다.

 

 

그러나 실제로는 조합이 위촉한 감정평가사가 산정한 가격이 대부분이며, 그 기준은 조합 입장에 유리하게 조정되는 경우가 많습니다. 즉 조합이 제시한 금액이 '정당한 보상액'이 아닐 수 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 현금청산 소송을 통해 정당한 평가금액을 판단받는 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 현실적으로 제대로 대응하지 않으면 수천만 ~ 수억 원 이상 손해를 볼 수 있으니 끝까지 읽고 실천해 보시기 바랍니다.

 

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현금청산 소송의 개념과 목적

현금청산 소송이란, 조합이 제시한 보상금이 부당하다고 판단될 때 제기하는 소송입니다. 소송의 주된 목적은 '감정평가 금액 재조정', 즉 보상금 증액입니다.

• 피고: 재개발(또는 재건축) 조합
• 원고: 현금청산 대상자 (토지·건물 소유자)
• 관할: 관할 지방법원 (사업지 소재지 기준)

법원은 감정평가사를 새로 선정하여 '법원 감정'을 실시합니다. 이 감정 결과가 조합 평가보다 높게 나오면, 추가로 받을 수 있는 보상금이 확정됩니다.

 

현금청산 소송 전 준비 3단계

① 감정평가 이의신청

현금청산 통보를 받은 날로부터 30일 이내에 감정평가 이의신청이 가능합니다. 이 절차는 소송 전에 반드시 거쳐야 하는 사전 행정절차입니다.

 

 

이때는 '왜 부당한가'를 객관적으로 써야 합니다. 예를 들어, 아래 내용을 함께 제출하면 이의신청 단계에서 감정액이 조정될 가능성이 높습니다.

• 인근 유사 부동산의 시세와 비교
• 최근 실거래가 증빙
• 건물의 잔존가치(건축 연도, 리모델링 내역 등)

② 감정평가사 자문 및 사설 평가 의뢰

법원 소송에 들어가기 전, 사설 감정평가서를 준비하면 유리합니다. 이는 향후 법원 감정 과정에서 '기초자료'로 활용됩니다.

 

사설 감정평가서를 의뢰할 때 '법원 감정 기준(부동산 가격공시법 기준)'으로 평가해 달라고 요청하세요. 그래야 법원 감정과 유사한 구조로 증거 채택이 가능합니다.

 

③ 소송 제기 준비

이의신청에도 불구하고 조합이 금액을 조정하지 않으면, 현금청산금 지급청구소송(보상금 증액 청구소송)을 제기합니다.

• 소송가액은 보상금 차액 기준으로 산정됩니다.
• 소송 기간은 평균 6~12개월 정도 걸립니다.

만약 여러 명이 같은 지역에서 소송을 제기할 경우, 공동소송(단체소송) 형태로 비용을 줄일 수 있습니다.

 

승소 확률을 높이는 핵심 포인트

(1) 감정평가 비교표를 직접 만들어라

• 조합 평가 vs 사설 평가 vs 인근 실거래가를 표로 정리
• 법원 감정 시 '비교근거자료'로 제출하면 신빙성 확보

(2) 감정평가사 선정 시 의견 제출서 내기

법원에서 감정인을 선정할 때, "특정 평가사 또는 평가법인"에 대한 의견서 제출권이 있습니다. 과거 조합과 유착 의혹이 있던 평가사는 배제 요청이 가능합니다.

 

(3) 사업지 인근의 거래사례 확보

같은 시기, 인근 지역의 거래 사례를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 검색해 첨부하세요. 법원 감정사는 이를 가장 신뢰도 높은 자료로 봅니다.

 

초보자를 위한 실전 절차 요약

1️⃣ 현금청산 통보서 수령 → 2️⃣ 30일 이내 감정평가 이의신청 → 3️⃣ 사설 감정평가 의뢰 → 4️⃣ 변호사 선임 후 소송 제기 → 5️⃣ 법원 감정 실시 → 6️⃣ 판결 확정 및 추가 보상금 수령

 

현금청산 소송 시 주의사항 3가지

• 감정평가 이의신청 기한(30일) 놓치면 소송이 불리해짐
• 소송 중 조합 제시 금액 수령하면 권리 포기로 간주될 수 있음
• 감정평가서 복사본 미보관 시, 비교 증거 제출 불가

모든 서류(통보서, 평가서, 통장거래내역)는 반드시 PDF로 스캔 보관하세요.