입주권 전매 제한 - 합법적으로 우회하는 최신 전략 공개

입주권은 재개발·재건축 사업에서 가장 매력적인 자산 중 하나입니다. 사업이 진행될수록 새 아파트의 시세가 오르고, 그에 따라 입주권의 가치도 함께 상승하죠. 하지만, 많은 투자자들이 이 사실을 알면서도 쉽게 접근하지 못하는 이유가 있습니다.

 

 

바로 '전매 제한'이라는 높은 벽 때문입니다. 입주권 전매 제한은 무조건 불가능한 게 아닙니다. 법이 금지한 건 '투기 목적의 거래'이지, 정당한 사유가 있는 합법적 거래는 여전히 가능합니다.

 

이번 포스팅을 통해, "어떻게 하면 합법적으로 입주권을 매도·양도할 수 있을까?"에 대해 명확히 이해해 보세요!!

 

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입주권 전매 제한, 왜 생겼을까?

입주권 전매 제한은 '투기 방지'를 위해 만들어졌습니다. 과거 일부 투자자들이 입주권을 사고팔며 단기 시세 차익을 노리자,
정부가 투기과열지구 및 조정대상지역 내 전매를 금지한 것입니다.

 

 

법적 근거는 다음과 같습니다.

• 도시 및 주거환경정비법 제39조 → 조합원 입주권은 관리처분계획 인가 이후에는 원칙적으로 전매 금지
• 주택법 제64조, 제65조 → 분양권 및 입주권은 일정 기간 내 매매 금지 (예외 조항 있음)

즉, 모든 전매가 불법은 아니며, 예외 조건이 명시되어 있다는 점이 핵심입니다.

 

'합법적 거래'가 가능한 4가지 경우

1. 상속 또는 증여의 경우

가장 대표적인 합법적 방법은 상속과 증여입니다. 가족 간에 소유권이 이전되는 경우, 이는 매매로 보지 않습니다. 다만, 세금 문제(증여세·양도세)가 발생할 수 있으므로 사전 계산이 필수입니다.

 

 

부모가 자녀에게 증여 후, 향후 사업 완료 시점에 자녀 명의로 새 아파트를 분양받는 전략도 가능합니다.

 

2. 이혼 시 재산 분할

이혼 과정에서 입주권을 재산 분할 대상으로 포함할 수 있습니다. 법원 판결문을 근거로 명의 이전이 이루어진다면, 이 역시 합법적인 전매에 해당됩니다.

 

3. 법원 판결을 통한 예외 인정

사업이 장기 지연되어 조합원 재산권 침해가 우려될 경우, 법원이 예외적으로 전매를 허용한 사례가 있습니다 (예: 서울행정법원 2023.05.15. 판결 - 사업 10년 이상 지연 사례).

 

단, 이런 경우는 법원의 판단 기준이 까다롭기 때문에, 반드시 변호사 자문을 받아야 합니다.

 

4. 비조합원 물건의 매매

입주권 전매 제한은 조합원에게만 해당됩니다. 즉, 비조합원(일반분양분 포함)이 소유한 물건은 법적으로 '입주권'이 아닌 '부동산'으로 보기 때문에, 일반 매매 형태로 거래가 가능합니다.

 

실제 투자자들은 이 방법으로 입주권과 유사한 효과를 얻습니다. 조합원 물건은 못 팔아도, 비조합원 지분은 거래가 가능하기 때문이죠.

 

최신 전매 제한 완화 규정

2024년 이후 정부는 일부 정비사업지의 전매 제한 완화 정책을 시행 중입니다.

• 2024년 8월 이후 정비구역 해제 위험 지역의 입주권은, 관리처분인가 전까지 전매 허용
• 2025년 3월 발표된 국토부 정비사업 활성화 방안에서는, 사업 지연 7년 이상 지역에 한해 전매 제한 조건 완화

이 정책들은 정체된 재개발 시장을 활성화시키기 위한 조치로, 향후 전매 제한 규정은 점점 완화될 가능성이 높습니다.

 

따라서, 지금이야말로 입주권 시장을 다시 살펴볼 '타이밍'입니다. 규제가 풀리면, 입주권 가치는 다시 급등하게 됩니다.

 

합법적인 우회 투자 전략 3가지

1. 가족 증여 + 명의신탁 해제 타이밍 조절 전략

가족(보통 자녀)에게 입주권을 증여한 뒤, 사업 진행 상황에 맞춰 명의(권리)를 정리해 세금·전매 규제 부담을 줄이는 방법입니다.

 

 

전매 제한이 걸려 있는 조합원 물건을 직접 팔기 어려울 때, 거래 대신 가족에게 이전해 분할·관리하거나 향후 분양 시 이득을 극대화하려는 목적입니다. 증여 전 반드시 세무사·변호사와 상담해 보세요!!

 

2. 비조합원 지분 매입 → 관리처분인가 이후 조합원 전환 시도

조합원이 아닌 사람(비조합원)이 보유한 분양권·지분을 사서, 추후 관리처분인가 이후 조합원 지위로 바꿔 입주권과 유사한 이득을 노리는 전략입니다.

 

조합원 물건이 직접 전매 금지라도, 비조합원 물건은 거래가 가능한 경우가 있어 그 틈을 이용하는 방법이에요.

 

3. 법인 명의 활용 전략

개인 대신 법인(회사) 명의로 참여하거나 매입해, 개인 전매 제한의 제약을 피하거나 세제·구조를 유리하게 설계하는 방법입니다.

 

법인이면 사업자 성격, 과세 구조 또는 일부 규제 면에서 개인과 다른 혜택을 받을 수 있어 구조적으로 유리할 때가 있습니다.

 

규칙 안에서 기회를 찾아라

입주권 전매 제한은 분명한 제약이지만, 그 속에서도 법이 허용한 합법적 길은 존재합니다. 규제를 이해하고 활용하는 사람은 결국 시장 변화의 주인공이 됩니다.

규제를 두려워하지 말고, 법의 틈을 이해해 보세요. 그것이 입주권 시장에서 승리하는 진짜 비결입니다.