한화포레나 부산대연 - 중도금 없는 후분양, 돈은 언제 얼마나 필요할까?

59㎡ 구조와 입지는 납득됐다면, 이제 남은 건 가격입니다.

 

이번 시리즈 3편에서는 한화포레나 부산대연의 실제 분양가를 층·동별로 정리하고, 후분양·중도금 없는 구조에서 자금 부담이 어느 시점에 얼마나 필요한지, 그리고 주변 시세와 비교해 합리적인지 살펴보겠습니다.

 

 

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분양가 범위

입주자 모집공고문 분양가 표를 기준으로 보면, 한화포레나 부산대연 전용 59㎡의 분양가는 층에 따라 아래와 같이 분류됩니다.

• 저층(2~3층) 분양가: 6억 후반 ~ 7억 초반대
• 중층(7~10층) 분양가: 7억 중반대
• 고층(13층 이상) 분양가: 7억 후반 ~ 8억 초반대

 

공급금액 표에서 106동 고층의 분양가가 일부 누락되긴 하였으나, 나머지 동과 유사한 가격으로 보시면 됩니다.

 

분양가의 차이는 조망, 일조, 소음 차이가 그대로 가격에 반영된 결과입니다. 따라서 청약 시에는 '59㎡ 얼마'가 아니라 '몇 층 59㎡인가'로 판단해야 합니다.

 

 

자금 구조 및 해석

이 단지는 후분양 단지이기 때문에, 일반 분양과 달리 중도금이 없습니다.

• 계약금: 5% (계약 시 1,000만 원 + 계약 후 30일 이내 나머지 계약금 납부)
• 잔금: 95% (입주 시 일괄)

예를 들어, 분양가 7억 5천만 원 기준으로 보면, 계약 시 1,000만 원을 먼저 납부하고, 30일 이내 2,750만 원을 추가로 납부하게 됩니다. 총계약금은 3,750만 원으로 중도금이 없기 때문에 '청약 부담이 낮은 단지'로 느껴질 수 있습니다.

 

 

하지만 진짜 핵심은 입주 시점입니다. 후분양 구조상 중도금이 없기에 잔금 비율이 무려 95%나 됩니다.

 

즉, 입주 시점에 7억 원 이상의 자금을 대출+자기 자본으로 한 번에 마련해야 합니다. 따라서, 이 단지는 대부분의 자금이 입주 직전에 집중되기 때문에 대출 한도·금리에 큰 영향을 받게 될 것입니다.

 

 

주변 시세 비교

다음으로 청약 도전을 결정하는데 가장 중요한 요소인 가격에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

부산 남구 대연동 일대에서 전용 59㎡ 아파트 실거래가는 대략 다음 구간에서 형성돼 있습니다.

• 구축·준신축: 약 5억 중반 ~ 6억 중반대 (대연동푸르지오, 대연롯데캐슬)
• 입지·브랜드 우수 단지: 약 6억 후반 ~ 7억 초반대 (대연힐스테이트푸르지오)

 

이를 기준으로 보면, 한화포레나 부산대연의 분양가는 주변 시세 상단 또는 그 위 구간에 위치합니다. 따라서, 이 단지의 분양가는 '싸다'라고 보기가 어렵습니다.

 

 

다만 아래와 같은 요소가 가격에 선반영 되어 있다고 볼 수 있습니다.

• 부산 남구 도심 재건축 입지
• 신축 브랜드 아파트
• 후분양으로 실물 확인 가능
• 중도금 이자 부담 없음

'싸지 않은 단지'가 아니라 '리스크를 줄인 대신, 가격을 조금 더 지불한 구조'로 해석하는 것이 가장 현실적이라 판단됩니다.

 

 

시리즈 3편 핵심 정리

• 59㎡ 분양가: 약 6.9억 ~ 8.1억
• 계약 단계 부담은 낮음
• 입주 시점 잔금 부담 매우 큼
• 주변 시세 대비 상단 가격대
• 결국 핵심은 입주 시점 자금 계획

입주 시점에 대출 실행 가능성이 높은지, 소형 평형 실거주 목적이 분명한지 잘 판단해 보시고 도전해 보시길 추천드립니다.

 

다음 시리즈 4편은 마지막 편으로, 이 단지에 청약을 '넣을지 말지' 바로 결정할 수 있게 정리해 드리겠습니다.