왜 다주택자들은 '증여'를 선택할까? - 아파트 증여세 핵심 요약

부동산 시장의 뜨거운 감자인 '다주택자 양도세 중과 유예 종료'가 다가오고 있습니다. 올해 5월 9일을 기점으로 세금 체계가 완전히 달라지기 때문에 많은 분이 대응 전략을 짜느라 분주한 상황인데요.

 

 

이번 포스팅에서는 부동산 초보자도 이해하기 쉽게 양도세 중과 부활의 의미와 왜 다주택자들이 증여로 눈을 돌리는지에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

5월 9일 이후 증여세는 어떻게 달라지나?

그동안 다주택자들은 집을 팔 때 '일반 세율'을 적용받고 '장기보유특별공제' 혜택도 누릴 수 있었습니다. 정부가 한시적으로 세금 부담을 줄여줬기 때문입니다.

 

하지만 이 유예 조치가 2026년 5월 9일 종료되면 상황이 180도 바뀝니다.

 

 

양도세 중과 부활 시 세율 변화 (조정대상지역 기준)

유예가 폐지되면 기본 세율(6~45%)에 추가 가산 세율이 붙습니다.

구분	유예 기간	유예 종료 후
2주택자	기본세율 (6~45%)	기본세율 + 20%p
3주택 이상	기본세율 (6~45%)	기본세율 + 30%p
최고 실효세율	약 49.5% (지방세 포함)	최대 82.5% (지방세 포함)

 

예를 들어, 3 주택자가 10억 원의 양도차익을 남겼다면, 유예 종료 후에는 세금으로만 8억 원 넘게 내야 할 수도 있다는 뜻입니다. '남는 게 없는 장사'가 되는 셈이죠.

 

 

장특공제의 배제 - 증여 결정의 핵심

양도세 중과가 무서운 이유는 단순히 세율이 높아서만이 아닙니다. 장기보유특별공제(장특공제)를 받지 못하게 된다는 점이 핵심입니다.

• 유예 기간: 보유 기간에 따라 양도차익의 최대 30%까지 공제 가능.
• 유예 종료 후: 다주택자 중과 대상일 경우 공제율 0% 적용.

오래 보유할수록 세금을 깎아주던 혜택이 사라지니, 실제 납부해야 할 세액은 기하급수적으로 늘어납니다.

 

 

왜 다주택자들은 '증여'를 선택할까?

세금 폭탄을 피하고 싶은 다주택자들에게 남은 선택지는 크게 세 가지입니다. '팔거나(양도), 물려주거나(증여), 버티거나(보유)'입니다. 이 중 증여가 각광받는 이유는 다음과 같습니다.

 

 

✔ 양도세보다 낮은 증여세율

양도세 최고 세율은 82.5%까지 치솟는 반면, 증여세율은 10%~50% 구간입니다. 차익이 큰 매물일수록 차라리 자녀에게 증여세를 내고 물려주는 것이 전체 가족 자산 측면에서 유리할 수 있습니다.

 

✔ 취득가액 높이기 전략

자녀에게 증여하면 자녀의 취득가액은 증여 당시의 '시가'가 됩니다. 나중에 자녀가 이 집을 팔 때, 이미 높은 가격에서 시작하므로 양도세 부담이 크게 줄어듭니다. (단, 이월과세 규정에 따라 10년 이상 보유 후 매도해야 효과적입니다.)

 

✔ 하락장 혹은 보합장에서의 기회

부동산 가격이 고점 대비 낮아졌을 때 증여하면, 증여세 산정 기준인 '시가'가 낮아져 세금을 아낄 수 있습니다. "어차피 팔아서 세금으로 다 낼 바에야 자녀의 자산 형성을 돕겠다"는 심리가 강하게 작용합니다.

 

 

증여가 무조건 정답은 아니다?

증여를 결정하기 전 반드시 체크해야 할 리스크도 있습니다.

• 취득세 중과: 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여할 경우, 수증자(받는 사람)는 12%의 취득세를 내야 할 수 있습니다.
• 부담부 증여 조사: 대출이나 전세보증금을 끼고 증여하는 '부담부 증여'는 양도세와 증여세가 동시에 발생하므로, 국세청의 자금 출처 조사가 엄격합니다.

 

 

5월 9일 전 '잔금'이 핵심!

양도세 중과를 피하려면 2026년 5월 9일까지 잔금 지급 또는 등기 접수를 마쳐야 합니다. 시간이 얼마 남지 않았기 때문에, 지금 바로 전문가와 상담하여 내 매물의 예상 양도세와 증여세를 비교해 보시기 것을 추천드립니다.