2026년 5월 10일 이후 다주택자 양도세 - 같은 집 팔아도 세금이 2억 차이?

2026년 5월 9일까지는 다주택자가 주택을 팔 때 '중과세 유예' 덕분에 상대적으로 낮은 세율로 양도소득세를 낼 수 있었지만, 5월 10일 이후에는 상황이 완전히 바뀌게 됩니다.

 

잔금일 기준으로 세율이 달라지기 때문에, 같은 집을 팔아도 세금 부담이 수억 원 이상 차이 나기 때문입니다. 이번 포스팅에서는 다주택자의 양도세 계산 과정에 대해 쉬운 예시와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

다주택자 양도소득세 기본 구조

다주택자 양도 소득세는, 2주택 이상의 다주택자가 주택 양도로 인해 발생한 차익에 대해 내는 세금입니다.

• 차익 = 매도가 - 취득가 - 필요경비 - 장기보유특별공제

양도 소득세율은 기본 누진세율(6%~45%)에 주택 수에 따라 중과세율이 추가될 수 있습니다.

 

 

 

 

5월 10일 이후 양도 소득세 기준

2026년 5월 10일 이후, 다주택자가 조정대상 지역에 위치한 주택을 매도하는 경우 아래와 같은 양도 소득세율이 적용됩니다.

• 2주택자: 기본세율 + 20%p
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
• 지방소득세(양도세의 10%) 추가
• 장기보유특별공제 적용 불가

계약일이 아니라 잔금 지급일(또는 등기 접수일 중 빠른 날) 기준이기 때문에, 5월 10일 이후 잔금이 지급되면 중과세율이 적용됩니다.

 

현재 정부에서는 다주택자 양도 소득세 중과 유예를 5월 9일이 아닌 1~2개월 뒤에 종료하는 방법도 검토하고 있으나, 아직 확정된 바는 없기 때문에 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

예시로 보는 양도 소득세 계산

항목	내용
매도가	20억 원
취득가	12억 원
필요경비	0.8억 원
양도차익	20억 - 12억 - 0.8억 = 7.2억 원
보유기간	10년
장기보유특별공제	7.2억 x 0.3% = 2.16억 원

 

 

1) 중과세 적용 전 (유예 기간 내)

• 기본 누진세율(6%~45%)만 적용
• 과세 표준(장특공 적용) : 7.2억 - 2.16억 = 5.04억 원
• 과세표준 5.04억 원 기준의 세율 42% 적용 시, 약 1억 8천만 원
• 지방소득세(10%) 약 1,800만 원까지 고려 시, 양도 소득세는 총 1억 9800만 원

 

 

2) 5월 10일 이후, 2주택자

• 기본세율(42%) + 20%p = 62% 세율
• 과세 표준(장특공 미적용) : 7.2억
• 과세표준 7.2억 원에 중과세율 62% 적용 시, 약 4억 1천만 원
• 지방소득세(10%) 약 4,100만 원 고려 시, 양도 소득세는 총 4억 5100만 원

중과 유예 기간보다 약 2억 5300만 원을 더 내게 됩니다.

 

 

3) 5월 10일 이후, 3주택 이상

• 기본세율(42%) + 30%p = 72% 세율
• 과세 표준(장특공 미적용) : 7.2억
• 과세표준 7.2억 원에 중과세율 72% 적용 시, 약 5억 2천만 원
• 지방소득세(10%) 약 5,200만 원 고려 시, 양도 소득세는 총 5억 7200만 원

중과 유예 기간보다 약 3억 7400만 원을 더 내게 됩니다.

 

 

 

 

5월 10일 이후 세금 핵심 포인트

중과세 유예 종료는 이미 확정된 사실이기 때문에, 5월 9일 이후로는 2주택자도 기본세율 +20%, 3주택 이상은 +30%가 붙게 됩니다.

 

예시 계산으로 알 수 있듯이 같은 차익이라도 세금이 2~4억 원 이상 추가될 수 있습니다. 즉, 차익이 크면 클수록 세금 부담은 더 크게 상승하게 될 것입니다.

 

중과세 유예 종료는 계약일이 아닌 잔금일 기준이기 때문에 반드시 유예 기간 내에 잔금까지 마무리될 수 있도록 진행하시기를 바랍니다.