장기 전세 vs 일반 전세 vs 내 집 마련… 어떤 선택이 현명할까?

월세는 무조건 손해일까? 지금 집을 사면 고점 아닐까? 장기 전세에 오래 살면 결국 뒤처질까? 많은 분들이 내 집 마련의 타이밍에서 고민하는 이 세 가지 선택지.

이번 포스팅에서는 2025년 서울 거주 기준으로 실제 사례를 들어 비용, 기회비용, 자산 증식 가능성 등을 비교해보도록 하겠습니다.

 

 

[목차여기]

 

 

 

비교 조건 설정 (공통 기준)

• 지역: 서울시 내 59m² 아파트 (2~3인 가구)
• 시세:
  • 매매가: 7억 원
  • 일반 전세가: 5억 원
  • 장기 전세가: 3.5억 원 (시세의 70%)
• 기간: 5년 거주 기준
• 금리: 주담대 4.5%, 전세자금대출 3.5%
• 자금: 초기 보유 현금 1억 원

 

 

선택지 요약 비교표 (5년 기준)

구분	장기 전세	일반 전세	내 집 마련 (주담대 70%)
초기 자금 부담	약 3.5억 원	약 5억 원	2.1억 원 (보증금+취득세)
월 지출	없음	없음	원리금 상환 약 150만 원/월
누적 대출 이자	0원	약 4,300만 원	약 3,500만 원
실거주 안정성	매우 높음 (최대 20년)	낮음 (2년 단위)	높음 (소유권)
자산 증가 기대	없음 (전세 유지)	없음	시세 상승 시 가능
청약 유지	가능	가능	불가능 (유주택 전환)
유동성(현금 보유)	적당 (1~2억 여유 자금 가능)	낮음	낮음 (대출 상환 압박)

 

 

시나리오별 자산 변화 추정 (5년 뒤)

① 장기 전세

• 보증금 3.5억 원 유지
• 매월 지출 없음 → 월 150만 원 저축 시 약 9,000만 원 자산 증가
• 총 자산: 4.4억 원 이상

② 일반 전세

• 보증금 5억 + 대출 이자 약 4,300만 원
• 월세 지출은 없으나 기회비용 큼
• 총 자산: 5억 원 ± 0 (자산 변화 없음)

③ 내 집 마련

• 7억 원 매수, 4.9억 대출
• 5년간 원리금 9,000만 원 상환
• 시세가 8억 원으로 상승 가정 시 → 1억 원 시세 차익
• 자산: 2.1억(지분) + 시세 차익 1억 - 이자
• 총 자산: 3.1억 원 수준

 

 

핵심 인사이트

항목	장기 전세	일반 전세	내 집 마련
단기 자산 축적	◎ (저축 최적화)	◯	△
주거 안정성	◎	△	◎
미래 자산 증식	△	△	◎ (단, 시장에 따라 위험)
기회비용 최소화	◎	△	X (이자 부담 큼)
청약 전략 병행	◎	◎	X

 

 

나에게 맞는 전략은?

이런 분께 장기 전세 추천

• “당장 집을 사기엔 너무 부담스러워요”
• “현금흐름을 아껴 저축이나 투자에 집중하고 싶어요”
• “청약 가점 쌓으며 기다리는 중입니다”

이런 분께 일반 전세 추천

• “장기 전세 경쟁률에 매번 밀려요”
• “청약을 준비 중이지만, 위치를 더 우선시해요”
• “거주지 유연성이 필요합니다”

이런 분께 내 집 마련 추천

• “현재 소득이 안정적이고, 대출 상환 여력이 있어요”
• “중장기적으로 시세 상승 가능성이 높은 입지를 잘 알고 있어요”
• “청약 가점이 낮아 당첨 가능성이 거의 없어요”

 

 

현실 후기는 이렇게 갈립니다

유형	실제 후기
장기 전세	“돈 모으면서도 안정감 있게 살 수 있어 만족해요”
일반 전세	“이사 걱정 많고 전세금 오를까 불안해요”
자가 매수	“심리적 안정은 크지만 이자 부담과 실거주 유지 걱정이 있어요”

 

 

마무리 - 나에게 맞는 ‘순서’를 설정하자

1. 지금 내 자금 상황, 소득 안정성 체크
2. 청약 가점이 의미 있을 정도인지 판단
3. 거주 기간과 가족 계획 고려
4. 시장 상황 변화에 따라 유연한 선택 가능성 확보