전세 계약 만료 전 이사 통보 및 보증금 반환, 대항력까지 완벽 정리 (2025년 최신)

전세 계약을 맺은 세입자가 계약기간이 끝나기 전 이사를 해야 할 때는 여러 가지 문제를 마주하게 됩니다. 이사 통보 시점, 보증금 반환 문제, 집주인의 이사 요구에 대한 대응, 그리고 복비와 이사비용까지 생각보다 신경 써야 할 부분이 많습니다.

 

이번 포스팅에서는 전세 계약 만료 전 이사를 고려하고 있는 분들을 위해 반드시 알고 있어야 할 정보를 총정리하였습니다.

 

 

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전세 계약 만료 전, 이사 통보, 보증금 반환 및 대항력

 

전세 계약 만료 전 이사 통보, 언제 어떻게 해야 할까?

세입자가 계약 만료 전 이사를 계획하고 있다면, 최소 1개월 전에 집주인에게 서면으로 통보하는 것이 좋습니다. 2025년 현재 법적으로는 3개월 전 통보 의무는 없지만, 관행상 1개월 이상의 여유를 두고 통보해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

 

중요 포인트

• 말보다는 카톡, 문자, 이메일, 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 통보해야 합니다.
• 집주인이 새로운 세입자를 구해야 하므로 충분한 여유를 주는 것이 분쟁을 피하는 지름길입니다.

 

전세 계약 만료 전 보증금 반환, 받을 수 있을까?

계약기간이 남은 상태에서 세입자가 이사를 원할 경우, 임대인은 보증금을 즉시 반환할 의무는 없습니다. 보통 새로운 세입자가 들어올 때까지 기다려야 보증금을 받을 수 있는 구조입니다.

• 세입자 귀책사유(자발적 이사)일 경우 → 보증금은 후순위
• 집주인이 직접 거주를 이유로 계약을 해지할 경우 → 보증금 우선 반환 대상

✅ 꿀팁: 중개사를 통해 다음 세입자를 빠르게 구하는 것이 보증금 회수의 지름길입니다.

 

집주인이 전세 만료 전에 이사를 요구하는 경우

간혹 집주인이 계약 기간 중 이사를 요구하는 경우가 있습니다. 하지만 임대차 보호법상, 임대인은 정당한 사유 없이는 계약 기간 중 세입자의 퇴거를 요구할 수 없습니다. 2025년 개정 법령에 따르면, 자녀 거주나 직접 거주 목적이어도 계약 기간 내에는 효력이 없습니다. 단, 세입자가 동의하면 조기 퇴거는 가능합니다.

 

 

전세 계약 만료 전 이사 시 대항력 유지 여부

대항력은 전입신고와 확정일자를 기준으로 발생하며, 세입자가 계약 기간이 남은 상태에서 이사를 나가더라도 전입신고가 유지되는 한 대항력은 유지됩니다. 하지만 주의할 점은, 새로운 세입자가 들어오기 전까지 전입을 유지해야 대항력을 잃지 않는다는 점입니다.

 

✅ 주의사항

• 전출신고를 먼저 하면 대항력 상실 → 보증금 보호가 어려움
• 이사 당일 또는 이후 전출 처리 권장

 

전세 만료 전 이사비용, 누가 부담할까?

세입자가 자발적으로 계약 기간 전 이사를 하는 경우, 이사비용은 본인 부담이 원칙입니다. 하지만 집주인의 요구로 조기 이사하게 될 경우에는 이사비와 중개 수수료 일부를 집주인이 부담해야 할 수 있습니다. 2025년 서울시 분쟁조정사례에 따르면,

• 집주인의 귀책 사유로 계약 해지 시 → 이사비 및 복비 약 50% 부담 판례 다수

 

전세 만료 전 복비, 중개 수수료는 어떻게?

중개 수수료, 즉 복비는 일반적으로 새로운 계약을 체결한 세입자와 집주인이 각각 부담합니다. 하지만 계약 기간 중 중개사 이용이 불가피할 경우, 복비 분담 여부가 쟁점이 됩니다.

 

✅ 실전 팁

• 조기 이사 시 복비는 세입자가 부담하는 것이 일반적
• 하지만 집주인과 협의로 복비 절반 이상 분담한 사례도 많음
• 계약서에 "중개수수료 집주인 부담" 명시 가능

 

 

마무리 요약

항목	세입자 귀책	집주인 귀책
이사 통보	최소 1개월 전	협의 필요
보증금 반환	신규 세입자 구인 후	즉시 가능
대항력	전입 유지 시 유지됨	동일
이사비용	세입자 부담	분담 가능
복비	세입자 부담	협의 가능