외국인의 한국 부동산 취득과 세금, 2025년 완벽 가이드

2025년 기준, 외국인이 한국에서 부동산을 취득하거나 양도하는 경우 여러 가지 복잡한 절차와 세금 규정을 반드시 이해해야 합니다.

이번 포스팅에서는 외국인이 부동산을 살 때 필요한 신고 절차, 세금 감면 요건, 양도소득세 비과세 조건 등을 종합적으로 정리하였으니 끝가지 읽고 정확한 법적 절차와 세무지식을 얻어가시길 추천드립니다.

 

 

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외국인의 한국 부동산 취득과 세금

 

외국인 부동산 취득절차

외국인이 한국에서 부동산을 취득하기 위해서는 다음과 같은 순서를 따라야 합니다.

 

1. 외국환거래 신고

외국인은 외국환거래법에 따라 거주자의 경우에도 부동산 취득목적 송금 시 사전 신고가 필요합니다. 부동산 취득자금은 정상적인 경로로 입금되어야 하며, 송금 증빙서류를 보관해야 세무조사 시 문제가 발생하지 않습니다.

 

2. 외국인 부동산 취득신고 (외국인토지법 제5조)

부동산 계약일로부터 60일 이내에 관할 시·군·구청에 외국인 부동산 취득신고서를 제출해야 합니다. 신고는 등기 이전에 완료되어야 하며, 미신고 시 과태료가 부과됩니다. 정부24(https://www.gov.kr/)를 통해 온라인 신고도 가능합니다.

 

3. 부동산 등기

외국인도 내국인과 동일하게 등기소에 매매계약서와 주민등록(또는 외국인등록) 사본, 취득세 납부 영수증을 제출하면 소유권 이전등기가 가능합니다.

 

외국인 취득세 감면

외국인이 한국에서 부동산을 구매할 경우 일반적으로 취득세 1~3%를 납부해야 합니다. 하지만 다음의 요건에 해당하면 취득세 감면 또는 면제를 받을 수 있습니다.

 

감면 가능 사례

• 국가 전략산업(예: 반도체·AI 등) 관련 외국인 투자기업이 산업단지 내 부동산을 취득하는 경우
• 자치단체장이 직접 유치한 외국인 투자사업자에게 일정 기준을 충족할 경우

⚠️ 일반적인 개인 투자자는 감면 대상이 아니며, 기업 투자 혹은 외국인 직접투자(FDI)에 해당해야만 적용됩니다.

 

외국인 부동산 재산세

외국인이 한국에서 부동산을 소유하게 되면 매년 6월 1일 기준으로 재산세를 납부해야 합니다.

• 주택의 경우: 과세표준 × 세율(0.1% ~ 0.4%)
• 토지나 건물: 용도에 따라 0.2% ~ 0.5%의 세율 적용. 외국인도 한국 국적자와 동일한 방식으로 재산세를 납부하며, 특별한 감면은 존재하지 않습니다.

 

 

외국인 양도소득세 신고 및 납부

외국인이 부동산을 매각하면 양도소득세를 반드시 신고 및 납부해야 합니다. 다음 사항을 특히 유의해야 합니다.

 

1. 비거주자일 경우 원천징수 대상

한국 내 주소가 없는 외국인은 매수인 또는 대리인이 양도소득세를 원천징수하여 국세청에 납부합니다.

 

2. 신고 기간

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 반드시 신고 및 납부해야 하며, 미신고 시 가산세가 부과됩니다.

 

외국인 부동산 양도소득세 세율

외국인의 경우 양도차익에 따라 누진세율이 적용되며, 한국 내 보유 기간에 따라 세율이 달라집니다.

보유 기간	세율
1년 미만	70%
2년 미만	60%
2년 이상 (일반)	45% 이하 (누진)

⚠️ 2023년부터 강화된 비거주자 대상 양도세율은 여전히 유지 중이며, 세법 개정 시기(2025년 하반기)에 변화 가능성 있음

 

외국인 양도소득세 비과세 조건

외국인도 1세대 1주택 요건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

비과세 요건 요약

• 한국에 거주 중일 것 (비거주자는 해당 없음)
• 1세대 1주택 보유 (2년 이상 보유 필요)
• 실거주 요건 만족 (2년 이상 거주)
• 양도차익 12억 원 이하일 경우 전액 비과세 가능

⚠️ 단, 단기 보유·투자 목적 또는 임대 목적이라면 비과세 대상에서 제외됩니다.

 

 

결론 - 외국인의 부동산 거래, 제대로 알고 접근하자

외국인이 한국 부동산을 취득하고 양도할 때는 단순한 계약만으로 끝나지 않습니다. 법령, 지방세 조례, 국세청 규정 등 다양한 규정을 정확히 이해하고 따라야 불이익을 피할 수 있습니다. 특히 취득 신고 기한, 세금 신고 시기, 비과세 조건 등을 명확히 이해하고 행동해야만 세무 리스크 없이 안정적인 부동산 거래가 가능합니다.