2026년 5월 9일 이후, 3주택자 양도소득세 - 집 팔아도 남는 게 없다?

그동안 다주택자 양도소득세는 '언젠가 다시 강화된다'는 말만 무성했지만, 2026년 5월 9일 이후부터는 그 말이 현실이 됩니다. 특히 조정대상지역에 주택을 3채 보유한 사람이 집을 팔 경우, 세금 구조가 완전히 달라집니다.

 

단순히 세율이 조금 오르는 수준이 아니라, 공제가 사라지고 중과세가 적용되면서 수익의 대부분이 세금으로 빠져나갈 수 있는 구조가 됩니다.

 

 

이번 포스팅에서는 부동산 초보자도 이해할 수 있도록, 숫자와 예시를 통해 '왜 3 주택자에게 불리해지는지'를 차근차근 설명해 드리도록 하겠습니다.

 

 

 

양도소득세가 뭔가요?

양도소득세는 집을 보유하고 있을 때 내는 세금이 아니라, 집을 팔아서 남긴 차익에 대해 내는 세금입니다. 예를 들어, 5억에 산 집을 8억에 팔았다면 차익 3억 원이 생기고, 이 3억 원에 대해 양도소득세가 부과되는 것입니다.

 

 

올해 5월 9일 이후 뭐가 달라질까?

핵심은 딱 3가지입니다.

• 중과세 부활
• 장기보유특별공제 배제
• 최고 세율 대폭 상승

이를 한 번에 정리하면 아래와 같습니다.

 

 

✔ 3주택자 양도세 변화 요약

표를 쉽게 해석하면, 세율은 올라가고, 공제는 사라진다고 이해하면 됩니다.

구분	5월 9일 이전	5월 9일 이후
적용 세율	기본세율(6~45%)	기본세율 + 30%p 중과
장기보유특별공제	적용 가능	적용 불가
지방소득세 포함 최고세율	약 49.5%	최대 82.5%
체감 세부담	비교적 완화	매우 급격히 증가

 

 

예시로 보는 3 주택자 양도 소득세

먼저, 양도 소득세 계산 예시를 위해 사례 설정을 하겠습니다. 매도인은 서울(조정대상지역)에 주택 3채를 보유 중으로, 그중 1채를 매도할 예정입니다.

 

매도할 주택의 취득가는 6억이며 양도 가는 10억으로, 총 4억 원의 양도차익이 발생한 경우입니다.

 

1. 2026년 5월 9일 이전에 팔았다면

• 기본세율 적용
• 장기보유특별공제 가능

기본세율이 6~45%이기 때문에 과세표준이 줄어들어 실효세율은 대략 30~40% 수준입니다. 결과적으로, 총 4억 원의 양도차익이 발생하였다면,

• 양도 소득세: 약 1억 3천만~1억 6천만 원
• 실수령 차익: 약 2억 4천만 원 내외

2. 2026년 5월 9일 이후에 팔면

• 기본세율 + 30% p 중과세
• 장기보유특별공제 불가
• 지방소득세까지 추가

계산 구조를 단순화하면, 기본세율은 최고세율 45%가 적용되어 중과 +30%까지 고려했을 때 실효세율은 75%까지 올라갑니다. 거기에 지방소득세 10%까지 포함하면 최대 82.5%의 양도 소득세를 내게 됩니다.

 

 

같은 차익 4억 원이라도

• 양도 소득세: 약 3억 2천만 원 이상
• 실수령 차익: 7~8천만 원 수준

집은 팔았는데, 돈은 거의 안 남는 상황이 되는 것입니다.

 

 

3 주택 양도 소득세 핵심 체크리스트

✔ 기준일은 '계약일'이 아니라 잔금일

5월 9일 이전에 잔금까지 완료해야 유예 적용이 가능하며, 현재 정부에서는 5월 9일까지 '계약서'만 작성이 되면 최대 3~4달까지 잔금일을 연장해 주는 것으로 관계부처 간 협의 중에 있습니다.

 

정부 정책에 변경이 있을 수 있으니 지속적으로 관심을 갖고 계시길 추천드립니다.

 

✔ 조정대상지역 여부가 핵심

비규제지역 주택은 중과 대상이 아닐 수 있습니다.

 

✔ '나중에 팔지 뭐'가 가장 위험

시간이 갈수록 세금 구조는 불리해지는 방향입니다. 아울러, 현재 부동산 정책에 대한 정부의 의지가 강하다 보니, 무작정 버티는 것도 위험할 수 있습니다.